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「キャズム」書評 ジェフリームーア著

【書評】
良くキャズムを超えたなどの表現を聞くが、この本を読んでその概念が理解できた。
キャズムの考え方は、『最初の市場の見つけ方』『キャズムを超える為の方法』の考え方で発見がある。
特にマーケットリサーチによる数字での分析はよく行うケースが有ったがキャズムの考え方は数値ではなく、『顧客が感じている痛みの大きさ』からターゲット・カスタマーを決めるという内容は個人的には芯に落ちる部分があった。
そしてキャズムを超えるためにはそこでの成功を見直すという戦略の重要性を学べた。
90年代のアメリカの事例が多くピンと来ない内容も多く、発売されて20年以上たっているので顧客のターゲットが業界をまたぐ事を良しとしない考えは現在のSNSや薄く広がりを持てる時代背景にアップデートして考える必要はあると感じた。
ニッチで解決が必要な市場を見つけたして、テクノロジーで解決するというシンプルで当たり前のことかもしれないが、これから新規K事業を実践する為にはに参考になった。

【要約】
キャズム 実践
ゴール:キャズムを超える事
キャズムはどこ?→Early AdopterとEarly Majorityの間

言葉の定義
Innovators/Early Adopters/Early Majority/Late Majority/Laggards

キャズムの場所

・Innovators(Technology mania)
~~~~~↓~~~~~~~~~~~
・Early Adopters (visionary)
~~~~~↓~~~~~~~~~~~
~~~~~↓~~~~~~~~~~~ キャズム
・Early Majority(実利主義者) Main Stream市場
~~~~~↓~~~~~~~~~~~
・Late Majority(保守派) Main Stream市場

・Laggards(懐疑派)

■Early Adopters (visionary)
・求めている物→変革のための手段、Break Through
・新たなテクノロジーの可能性を真っ先に見出そうとする人達。先行事例のある商品は敬遠する。
・未来を体現しようとする人たち。

■Early Majority
・求めている物→生産性を改善するための手段

■キャズムを超える為に必要な事
・再検証→現在の顧客グループに対するマーケティング戦略が功を奏してきたとき、次のグループに対して全く新たな戦略を採用しなければならない。
●方法→支配できそうなニッチ市場をターゲットとして、ライバルを追い払い、そこを起点として更に戦線を拡大する。
①ニッチ市場を攻める
・ホールプロダクトを提供する
・口コミを利用する
・マーケットのリーダーになる=マーケットの支配を目標→シェア50%以上をとる。「小さな池で大きな魚になる」
実利主義者がマーケットリーダーから購入したい→口コミがベンダーを支える
②次のマーケットセグメントを選ぶ
・大きな利益が出る場所
・最初のニッチ市場でのソリューションを活用できるような市場を念頭に置く事

●事例1
特定のニッチ市場の要求には万難を排して答える。その他のニッチ市場の要求に対しても、持てる経営資源を総動員して応える。

●事例2
・ターゲットマーケットの決め方→NG:顧客の数 顧客が感じている痛みの大きさで決める!
・キャズムを超える標準パターン
現場部門が発端→経営層が決断→社内の技術部門がそれを遂行する
・一番ピンを倒して橋頭堡を築かなくてはいけない。ここで重要なのは、先ほどと似ているが一番ピンの大きさではなく解決されるべき問題の経済価値が重要

事例3
機能を削ぎ落とすことによって成功を収めた。

★新テクノロジーを支えるのはエンドユーザー
1つの業界を選び、そのマーケットに製品を浸透させる。それから次の業界に目を向ける。

欠点
製品が浸透する速度がマスマーケットに比べて非常に遅い。

やるべき事
★100パターンから困っている重要度が大きいことを見つける。
★数値的な分析ではなく、情報に基づく直観

解決するべき課題 P161
・ターゲットカスタマー
・購入の必然性
・ホールプロダクト
・競争相手
======↑最重要項目
・パートナーと提携企業
・販売チャネル
・価格設定
・企業のポジショニング
・次なるターゲットカスタマー
————↑第二段階として評価される

上位4つの最重要項目のいずれかで低い評価が与えられたシナリオは、将来の橋頭堡から除外する。
判断に迷ったときは、『購入の必然性』の項目が高得点を獲得したシナリオを優先するとよい。
最終的にただ一つのシナリオに絞り込むまで徹底的に検討を加える。

ホールプロダクトマーケティング=『部隊を集結する』時の考え方のベースとなる。 P178
「購入の必然性」が存在するマーケットセグメントをターゲットにする事。
キャズムを超えるために必要な「ホールプロダクト」=『購入の必然性』に答えるホールプロダクト

・コアプロダクト(最重視)→実際に出荷される製品 購入契約書に記載されている機能
・期待プロダクト→購入目的を満足させるために最低限そろっていなければならない製品とサービスの集合体 e.gPCのモニター
・拡張プロダクト→顧客の購入目的を最大限に満たす製品
・理想プロダクト→顧客に提供される機能の理論的上限

★実名が本当に必要な層とは?受益者負担 信託銀行の例を見る
どこの層が見るか?そしてそれを欲している業者がターゲット。 そもそも実名化?
提携
ホールプロダクトとして何を顧客に提供するかを先ず決定して、そのホールプロダクトを短期間で作り上げる為に戦術的提携関係を構築するというのがキャズムを超える時の「部隊の集結」の本質である。

メインストリームの実利主義者にとって競争相手の存在は必須。購入の意思決定を正当化する。

代替手段が存在→ターゲット・カスタマーを定義しやすくなり
対抗製品の存在→新しいテクノロジーに対する信憑性が高まる

■ポジショニング
名詞 企業あるいは製品のあるがままの特質を表すもの
「究極の目的」→ターゲットカスタマーの頭の中に「この状況ではこの製品を購入するのがベスト」という観念を植え付け、それが未来永劫消えないようにすることである。
「誰が」「何のために」

★販売チャネル  どこになるか

最終章
キャズムを超えたとの企業の運命は、キャズムを超える前に顧客に約束したことを果たせるかどうかで決まってくる。
=メインストリーム市場で3守れなくなるような約束は、キャズムの前にしない。

キャズムを超える時に最優先されるべきはメインストリーム市場を代表する実利主義者の満足度を高める事。

【実践で生かす為には】
①最初の戦術は攻略地点の決定
その為に、【本当に困っている人は誰か】を探す。そしてEarly Adopter=visionaryの分野で【小さな池の大きな魚】となりシェアの50%以上を取る。支配できそうなニッチ市場をターゲットとして、ライバルを追い払い、そこを起点として更に戦線を拡大する事が必要
方法としては
1 シナリオを考える。その際、数値的な分析ではなく情報の直観的な判断が必要
2 下記4つの重要項目に点数をつける
・ターゲットカスタマー
・購入の必然性
・ホールプロダクト
・競争相手
特に【購入の必然性】が最も重要
3 最終的にただ一つのシナリオに絞り込むまで徹底的に検討を加える。

②次が侵攻部隊の集結
③3つ目に戦術の見定め
④最後に作戦の実行

書評「デザイン思考」を超えるデザイン戦略 濱口秀司著

「デザイン思考」を超えるデザイン思考

■書評

図式化して思考の論理を整理する事が出来るので、自分の考えをまとめる事に際しても、外部に共有することに対しても説得力を持って話す事が出来る内容。ブレストをして良いアイデアを出すという所までは出来ていることが多いが、その後のアイデアをどの様にビジネスでの実践に持っていくかを論理的に説明していて理解を深くする事が出来る内容だった。書いていることはシンプルで実行可能なことが多いのでこの後実践する。他にも糸井重里さんと対談もしている記事を見つけたので理解を深めたいと思う。新規事業の立ち上げで様々な本を読んでいる中で見つけた本。Harvard business reviewでの記事をKindleで購入した。

■要約

「d」狭義のデザイン、商品やロゴ、広告や店舗における形や美的スタイル
「D」設計 ビジネスにおける問題解決やコンセプト・戦略・マーケティングの設計を指す

「ユーザー中心デザイン」→ニーズの本質を見つけてアーキタイプ(ひな形)をつくる。

その後、IDEOやZibaが異分野の人々が再現性のあるプロトコルを用いて解決しようとするもの
「デザイン思考」=『デザイナー以外』の為の「ユーザー中心デザイン」

①ニーズの本質をつかむ
②アイデアをたくさん出す
③アイデアを絞り込む

③は全員が賛成または反対するものではなく、そのアイデアが大好きな人と、大嫌いな人が戦う中から絞り込まれるもの。

デザイン思考の使い分け
「DTn」→Design Thinking driven by needs 改善 改良
「DTf」→Design Thinking driven by frameworks イノベーションをもたらす思考法

ⅰ「バイアスを破壊する」アイデアを生む
バイアスを視覚化して破壊する
図式化して、バイアスを取る。
アイデアを生み出すためには、思考モードを論理思考と非論理思考の中間にもっていくことが重要である。
structure(構造/論理) +chaos(混沌/直観)の中間であるストラクチャード・ケイオス(structured chaos)
・structere側→アイデアの信頼性、その再現性が高いことを求める。
・chaos側→面白ければよいという思考をする。

ブレスト時の脳の構造を分解すると、アイデア、切り口(perspective)、両社の連結という3つの要素しかない。

LEVEL1「I 2 I」Idea to Idea →Ideaを書き連ね、最も良いアイデアに投票して一番を決める。
LEVEL2「P 2 I」Perspective to Idea →アイデアを整理して、切り口を見つけ、そこからアイデアを広げる事。LEVEL1のアイデアの中から「一人用を家族用に切り替えた」「5つのパーツで作っていたのが1つで出来る」など、何らかの軸で面白い理由を明確にしてもらう。
「対象人数の単位を変える」「構成パーツの数を変える」といった軸から論理的に更なるアイデアを生み出す。
レベル1から「切り口」という抽象概念を可視化し、それをベースに考えるのがレベル2
LEVEL3 LEVEL2 から出た複数の切り口を組み合わせて構造化する事で、包括的なモデルを作る段階である。例えば、『対象人数の単位を変える』→「1人」と「多数」という軸、『構成パーツの数を変える』→「ゼロ」「無限」を両極とするパーツの数の軸を取る。
前者を縦軸、後者を横軸としてアイデア群を構造化する。
USBメモリーの例、『取扱データサイズ』→「大」「小」、『データの取り扱い体験』→「体感できる」「体感できない」(インタンジブル)という軸を取った。前者を縦軸、後者を横軸として二次元構造化を行った。
LEVEL3+その包括モデルを破壊する事により、新たなコンセプトを生み出すことが有る。
バイアスを構造化してそれを破壊することで①「見たこと、聞いたことがない」ものになり、論理と非論理の中央を通ることでその後の技術的な検討も含めて「②実行可能である」可能性の高いアイデアが生まれる。
実行しようとする場合、不確実なことに対して多くの人間は容易には合意できず、それが③議論を生む(賛成、反対)この時、皆が共通して持っているバイアスから離れるほど議論は深くなり、賛成と反対の対立が深まる。

ⅱ ニーズを付加する
ⅲ 意思決定を行う
不確実性を伴う意思決定が必須になる。
議論に結論が出ない。
その際のアプローチ
①β100→100人の潜在顧客に見せて、購入意向を持つか否かを観察するプロセス
これは「値段はいくらがいいですか」というような断片的なものではなく、」完全なる最終商品に見えるプロトタイプを作り
必要があれば、模擬店舗を設置してパッケージプロトタイプを置き、価格まで提示したうえで、そこに100人以上の潜在顧客を呼ぶ。
これで予想通り、もしくは予想を上回ったら推進を決定する際の自信になる。

②不確実性を取り込んだ定量分析
これはデシジョンマネジメントを用いた意思決定分析のこと。
価値判断基準、意思決定、不確実性の要素を構造的に整理し、それらの相関関係を明らかにしたうえで確立を用いた不確実性のアセスメントをベースにそのビジネスの正味現在価値(NPV=Net Present Value)を算出して明らかにする。

ストーリー価値
30年前→技術によって差別化を図る「機能価値」
20年前→デザイン価値
10年前→ストーリー価値
3つを取り入れないと世の中に受け入れられない
時系列
デザイン→機能→ストーリー
デザイン→一目でわかるか
機能→一言で言えるか
ストーリー→誰もが語れるか

■デザイン思考をビジネスで実行する為に

先ずは
改善や改良を目指すのであれば「DTn」
真にイノベーションを生み出したいのであれば「DTf」のプロトコルを選択すべき。 Design Thinking driven by frameworks(DTf)を意識する。
論理思考と非論理思考の中間、「structured chaos」でイノベーションを起こす

その為にはbiasの破壊が必要である。

①Idea to Idea アイデアを洗い出し、一番面白いアイデアを抽出 =Chaos の抽出

②Perspective to Idea 切り口を可視化する 軸の中で面白くする構造を考える(chaosにstructureの要素を加える)

③切り口を構造化する→軸の組み合わせを決めて二次元構造化をする(structured chaosの可視化)

④structured chaos のbiasを破壊する事が出来るアイデアの場所が分かる。「見たこと、聞いたことがないもの」+「実行可能である」アイデアを目指す。

物件の売却は専任媒介か媒介契約か!?

物件を売却をする際には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つを選ぶ事が出来ます。

仲介をしていた者としては、一番リスクが少なくお勧めするのは一般媒介契約です。

一般媒介契約は複数の業者に頼む事が出来まして、専任媒介契約は1つの業者にしか頼む事しかできないが、売却を考えているお客様自身で買主を探す事が出来ます。専属専任媒介契約は1つの業者にしか頼む事が出来ず、売主が直接買主を探すこともできません。

媒介契約の考え方として、一般媒介契約の懸念点としては、複数の業者に頼むとどの業者も真剣にやらない。専任媒介、専属専任の場合はひとつの業者に頼む分、真剣にやってもらえる。と仲介業者は言ってくる方も多いですが、あながち外れでもありませんが、ひとつ提案をしたいと思います。

考え方が性善説か性悪説かにもよってきますが、確かに一人の担当がすべてのエネルギーを割いてくれれば、お客に対して、100の力で当たってくれると思います。ただし、競合がいない、他にも抱えている客がいる。という事から、お客さんの物件を一つのアイテムとして考え最大限のパフォーマンスをしない。良くても70~80の力でやってしまうことが多いと思います。更に、両手仲介を狙いに行けるので、高く客を探す事より安く探してくれる人に早く売ることを選ぶ人も多いです。3000マンの物件で、満額で片手で100万の手数料を貰うより、2500万で両手で150万円の手数料を貰うほうがコストパフォーマンスが高いからです。

その点、一般媒介契約で30の力でやってくれるところでも3社と契約をしていた方が結果的に多くのパフォーマンスを期待する事が出来ます。性悪説になってしまいますが、競合が要るからよい客がいたら早く紹介しなくては。という競争意識が働いてくれるからです。

頼む側からすると、専任で任せてほしいという感じの良い営業に頼みたくなってしまいがちですが、上記のポジションでご自身が働いていたらどの様な行動をするかを考えて判断されるのもよいかと思います。

貨幣の「新」世界史 要約 

貨幣の「新」世界史はカビール・セガール著のお金という概念について述べています。

お金=何か価値のあるものや大切なものの象徴という説明から入り
■第1章 ジャングルは危険がいっぱい 交換の生物的起源
・NASAの試算→人類の誕生から800世代目、そのうち600世代以上は洞窟で暮らし
・活字を見る様になったのはほんの数世代
・人類が存在しているのは地球の歴史全体の0.004%
・人類最大の目的は生き残りである。
・「交換」の重要性
・他の生物同士の交換と人間の交換は区別が必要 違い→交換を意識出来る
・余剰は価値のシンボルとなり、他の必需品と交換されることによって、潜在的な価値を発揮される様になった。
・進化経済学者のハイムオフェクは交換を行う生物は生き残って繁殖する可能性が高い。交換に関わる特性が、未来の世代に受け継がれる。
・交換は進化的アルゴリズムの一部
・シンビオジェネシス→2つの別個の各細胞が統合された後、新しい一つの細胞が形成される
・エネルギー、お金、共に循環し続ける エネルギーを保存していれば、生物は不安定な状況にある程度落ち着いて対処できる
・共感能力の最も優れたメンバーが、最も多く含まれるコミュニティは、最も反映して最も沢山の子孫を残す。
・ロバートアクセルロッド 囚人のジレンマ→相手が協力すればどちらも良い立場を確保できる。肝心なのは相手が協力する様に仕向けること。裏切られたら報復を厭わない方針を鮮明にしておかなければならない。
・肉は植物よりカロリー密度が高い🍖人間の胃袋は他の霊長類の60% 人間の脳は体のエネルギーの20%を消費する🧠12Wに相当する。
■第2章 私の心のかけら  お金の心理学的分析
・ウェイターが客から受け取るチップ→天気が良い方が金額が多くなる。
・お金は私たちに刺激を与え、意思決定や行動を促している。
・投資が利益に繋がりそうな人の神経細胞の活動は、コカインやモルヒネでハイになっている人のケースと区別がつかない。
・ナットソン 金融上の決断に、感情は中心的な存在だという事実を認識しなければならない。ポジティブな刺激からは側坐核の機能が活性化され、金融に関して大胆な決断を下す様になる。
■第3章 借金にはまる理由 債務の人類学
・債務には金銭的な義務だけでなく、社会的な義務も伴う
・贈与経済に基づいた家族の領域
・市場経済に基づいた商業の領域
・アダムスミス 分業によって、道具の専門化が進んだが、そのお陰で取引は複雑さを増した。
・贈与 与える、受け取る、お返しをするの3つ
・商業の領域の貨幣と似ているが、貸し借りや取引が人間関係の維持を目的としている点が異なる。
・贈り物が渡されるときにお金のやりとりはないが、友人、知人や社会への恩義という、別の貨幣が流通するのだ
・贈与経済を逃れて市場経済に移行する傾向は、社会的な恩義を回避したい気持ちの強さの現れとも言える。
・お返しには2つのタイプがある。
①義務
親への恩
②義理
1.仲間や親族など世間に対して
2.体面や、評判、名声を守る為の言うなれば自分に対する義理
1はホワイトデー、歳暮、日本独特の習慣が経済に影響を与えている。
■第4章 ハードな手ごたえ ハードマネーの簡単な歴史
・金属主義がハード、表券主義がソフトに該当する
・金属主義はお金の評価は固有の価値によって決まる。物々交換に代わってお金が登場したという前提にたっている。⇆表券主義
・債務や信用供与の制度がお金より先行していた。
・影響力の大きい経済思想家の多くは金属主義の立場。ジョンロック、アダムスミス、ジョンスチュアートミル、カールマルクス等
・語源 キャピタル→頭 サラリー→塩、ローマの兵士は塩の報酬だった。
・原子貨幣→銀、大麦
・硬貨は本物の法定貨幣として、みなから信用されなければならない。
・ハードマネーの改鋳、景気回復の為に有効な貨幣政策→フランクリンルーズヴェルト、ネロが実施
■第5章 ソフトなのがお好き? ソフトマネーの簡単な歴史
・人間が生き残る為にはエネルギーが必要 それを確保し易くするのがお金の本来の目的だったが、今日のお金は抽象的な形に進化を遂げた。
1日の取引通貨量は1990年代末1兆5000億ドル→2010年 4兆ドルに増加 これは株式市場での取引量より多い。
・世界には170種類以上の通貨がある そのうち、通貨取引の85%は米ドル、世界貿易全体の81%  アメリカは途方も無い特権を持っている。
例えば、他国は100ドル相当のサービスや現品を提供するが、アメリカは数セントで良い。アメリカの国内総生産は世界の25%だが、海外の中央銀行が保有する準備金の60%近くは未だにアメリカドル。
・信頼性が高く、流動性があって兌換可能な通貨であれば、理論的にはどれでも世界の支配的通貨として機能することが出来る。
・経済が悪化しているときは特に、貨幣の歴史は膨張とインフレに向かう傾向が強い。
・インフレ→物価が上がり、お金の価値が下がる。デフレ→物価が下がり、お金の価値が下がる
・インフレ→時間の経過と共に貨幣の価値が損なわれる貸し手に返済する際の実質価値は額面価値より低くなる。5000万ドル→2800万ドル
・デフレ→貸し手に有利 5000万ドル→9000万ドルになる。国家が唯一の発行者になれば国家の権力は拡大される。
・フビライハンの紙幣→銀によって裏付けられている
・中国の貨幣の歴史 国家が強大になる程制度の信頼性は高まり、貨幣のソフト化が促される。貨幣の価値は金属の固有の価値に由来しなくなる。
・アメリカ 南北戦争前は統一した紙幣はなく、各州が発行していた。関わる金属の種類が少ない程、貨幣の価値は高くなる。
・1900年、金本位制が議会を通過した。
・FRB1913年設立 1907年の世界恐慌を繰り返さない為にレートを下げたいとき増刷した貨幣で国債を購入する。
■第6章 バック・トゥ・ザ・フューチャー
・未来の世界の可能性は3つ
(1)”弱気な展開”金融危機、テロ活動の激化、自然災害などの不安要因が重なり、世界情勢が悪化していく
(2)”強気な展開”現在と同じく技術の進歩や統合が広範囲にわたって急速に進み、世界が巡行に進歩をしていく
(3)”夢の展開”遠い将来、人間と機械の境界線が曖昧になる
・時代が厳しくなると、人々は名目貨幣への信頼を失う。金融が不安定な時代には、物々交換に頼る傾向が強くなるだけではなく、大体通貨が想像される可能性もある。
・2008年のリーマンブラザーズ破綻⇒金価格は125%近く急騰した。2010年には1オンス1800ドル以上に達した。
・2017年12月平均はグラム4631円⇒1キロ4,631,000円
・経済が混乱に陥ると金の信用度は高まる
・人々は銀行制度への信頼を失っても、銀行が想像した貨幣を確保しておきたいと願う。
・ソフトマネーやそれを裏付ける期間を信用できなくなると、人々は往々にして問題の解決を自分の手に委ねる。
・通貨の発行者を信頼せず、自分だけを信じ、生き残るために物々交換という手段を選ぶ。
・物々交換の世界的な組織である国際互恵取引協会に参加する企業は40万社以上
・弱気な展開には、価値を備えたものの退蔵や物々交換が増加する傾向がみられる。
・社会科学者メアリ・メラー 銀行が融資によって特定の個人や企業に分配する貨幣には利息がつけられている。要するに銀行は貨幣をばらまいて金儲けをしている
・貨幣が公共財としての立場を回復する展開を思い描いている。
・ブラジルのポルト・アレグレは市民参加型の予算作成プロセスに何万人もの住民が関わっていて、これからは地域のコミュニティや協同組合、あるいは個人に対し、直接紙幣を発行すべきだとメラーは提案している。既に一部のコミュニティでは問題解決に自発的に取り組み、代替通貨を導入している。
例・ニューヨーク州のイサカアワー イサカアワーは実物資本=我々の能力、時間、ツール、森、畑、川によって裏付けられる。最も注目すべき点は、アワーでの融資には利息が付かない事。
・成功する代替通貨の特徴について、最も重要なのは士王のどの供給業者も通貨を発行できるようになること。そうなれば、貨幣を操作する力がユーザーの手にゆだねられる
・デジタルな代替通貨 FBIは流通するビットコイン全体の3%を所有している。
①貨幣 $
②決済デバイス  スクエア
③決済ネットワーク VISA
・電子商取引は紙幣で取引よりコストが30%~50%少ない。
・世界に人口は70億人 携帯電話の契約者数は68億 先進国では128% 途上国でも89%に達する モバイル決済の取引量はカード決済の5%だが、今後は62%~100%の勢いで順調に成長するとマッキンゼーは予測している。
・何百万人もの人がスクエアを利用するのは①仕組みが簡単②決済の時間が短いから
・生き残りに必要な資源を確保して、人間の進化を支える事がお金の本来の目的だったが、お金は抽象的な傾向を強めていく。
・取引は無駄な部分をそぎ落とされ、市場の金融調整手段として制約から解放され、家族間でお金を交換しているような雰囲気が生まれるだろう。
・新しい決済システムからは新しい商品やサービスが生まれる。
・ビジネスを動かすという点では、評判もまた一種の通貨である。イェルプでの悪いレビューなど。
・お金の形は絶えず変化し続けるが、その使い方はどの時代も変わらない。価値の象徴だという事実を忘れない限りは。
■第7章 投資家は天使のごとく
・お金は誕生して以来、富を獲得する手段であることはもちろん、時には価値の象徴や道徳観の試金石になってきた。
・お金はためたり使ったりするだけではない。
・社会の道徳律を尊重する人間かどうかが判断される。
・貧しい女性がわずかなたくわえを寄付すれば寛大な姿勢を評価される。
・要するにお金は価値を表現する手段の一つであり、表現の仕方が重視される。
・200か国2500万人をターゲットにした職務満足度調査では、13%の人しか仕事に夢中になって、感情を打ち込む事をしていない。
・アイン・ランド 『肩をすくめるアトラス』聖書に次いで2番目に影響力の大きな本
・お金に関して、多くの宗教指導者は『少ないほど良い』という精神的論理を擁護している。
・お金も永続的な宗教も、どちらも紀元前800年前から紀元前600年前に誕生したのは、決して偶然では無いという。
・聖書でも、諸悪の根源とされるのはお金を愛する気持ちであって、お金そのものではない。
・生きるためには欠かせないが、命の源ではない。
・ヒンドゥー教はほかの宗教がお金との関わりを否定する中、ほぼ確実に認めている。
・多いほど良いという経済的発想に由来する虚しさを経験しなければ、少ないほど良いという精神的論理の必要性は理解できない。
・外面的な目標から得られる喜びからは、苦しみが生み出される。賢者は快楽の追及に専念しない。
・お金に固執する人生においては、心からの満足感を得られないという事実も学んだ。使い方さえ間違わなければ、お金は誰もが共有できる手段となり、人類の繁栄を促してくれる。
・お金は他人と共有する為に稼ぐものなのかもしれない。
■第8章  貨幣は語る
物事を象徴的に理解できるようになったおかげで貨幣は発明された。
ウィリアム・ウィリー・ヴィラレアル
「今に誰もつまらない人間になってしまう。体内にチップを埋め込まれて。だから大事なアイデンティティを保存するために活動をしている」
■エピローグ
お金は本質的には価値の象徴でもあり続ける。人類は協調的行動や表象的思考能力を手に入れたがゆえに、価値のシンボルであるお金が想像されたのではないか。

萩の一人旅 長州藩の歴史を歩く

吉田松陰と高杉晋作の書物を読み漁り大河ドラマを見て、長州藩の在り方に興味を持ちまして、山口県萩市を周ってきました。
興味のある人間としてはメチャメチャ楽しい旅でした。

■移動アクセス
山陽新幹線で新山口から南口のバス停のバスで東萩駅迄。1時間に1本は来ています。
約1時間30分山道を移動した為、少し気持ち悪くなりながらも東萩駅へ到着。

萩駅が中心部のイメージでしたが、東萩駅の方がホテルも多く、観光地へのアクセスも良い為、東萩駅からのルートがおすすめです。

1日萩市内を歩き回り、知っておきたかった事としては、萩市内はコンビニがほとんどないのでトイレは施設に入った時に都度行っておくことがお勧めです。

先ずは東萩駅から南東の松陰神社へ。

世界遺産にもなった松下村塾や、松陰が野山獄から自宅謹慎になった際の場所も。
松下村塾は8畳から始まり10畳増築した場所ですが、18畳=9坪、30㎡程で、オフィスだと4,5人用、住居だと2人暮らし位に沢山の人がきていたのですね。

至誠館は思っていたより見どころが有り、個人的には500円の入場料を払っても全然良いと思いました。
松下村塾は基本的にルールがなく自由に議論をできる場所であり、本に書いてあることは今と状況が違うから、今の時代にはどう生かすかを議論するという様なことも書かれていて、ここからも松下村塾の人達が明治時代に活躍する根本的な考え方が見えたような気がしました。
吉田松陰の手紙の数々が有り、「皆に考えてほしい」という語尾が多く、評価は自分ではなく周りがする事だという最近はやったアドラー心理学も少し入っていた事も趣がありました。

松下村塾や至誠館で松陰の生き様を見た後は吉田松陰誕生の地とお墓に向かい東へ。松下村塾の生みの親である、玉木文之進旧宅が有りました。

過ぎてさらに東へ。傾斜の高い山の上にある為に歩いて登っている人はかなり疲れていました。私もヘトヘト。。。
登りきると吉田松陰の誕生地が有り、その横にお墓が並んでいます。ちょうど行った時はお墓の掃除をしている人がいて、この人たちが整備してくれているのだと感謝。大きな像には吉田松陰と、金子重輔がいます。一緒にアメリカに渡ろうとして舟をこいで行った2人ですね。花燃ゆの2人で必死にアメリカへ渡ることを交渉をしていた場面をを思い出しちょっと感動しました。

松陰先生のお墓に参らせて頂き、振り返ると絶景が広がっていました。隣には高杉晋作のお墓もあり一緒にお参りしました。下記写真は杉家(吉田松陰の育った家)の家の敷地です。

その後、少し獣道を上がり維新ロードを歩き西へ。

阿武川手前の蒲鉾店でお腹を少し満たして、橋を渡り更に真っすぐ行き、明倫館へ。

明倫館の剣術や槍の訓練をしていた場所では案内の人がいて、吉田松陰が元々この明倫館で山鹿流兵術を教えていたり、坂本龍馬も来ていたことなど教えて頂きました。


明倫館は、外国船を見て危機感を抱いた毛利敬親が現在の場所に移転をしてきたとの事です。敷地の真ん中に儒教の碑が5つあり、孔子や、吉田松陰や高杉晋作の日記にも良く出てきた孟子や、孔子の弟子の顔回の碑もありました。吉田松陰が考えの中によく取り入れていた孟子は、長州藩という藩が中心としていた考えだったという事を知る事が出来ました。
手前の館は無料で奥の館は300円かかります。収集家の方が集めたからくりや、伊能忠敬の道具が有りました。長州ファイブが大きく取り上げられていて映像もあります。
明倫館を一通り堪能して更に東の城下町へ。

城下町を抜けると憧れの高杉晋作の像がある高杉晋作広場を通り抜けます。

その後、高杉晋作の生誕地へいき、見学。入場料は100円。

更に東へ行き、萩博物館へ。入場料は510円。
鉄道や子供の遊ぶ場所もありながら、長州藩の歴史について深く学ぶことが出来ました。城下町にもやたら夏みかんがある家が多いなと思ったのですが、明治維新後に武士が禄を失い、困っていた時に武士に夏みかんを作ることを薦めたという経緯があったそうです。

その後、北へ進み、観光センターの花の江で一休み。肉うどんがおいしいと勧められ、食べたところ、麺が甘く美味しい味でした。

腹を満たしてすぐ北の萩城跡に行きます。
入場料は210円。
思い返すと、今まで見た各所の資料の中には萩の乱については一切見つからなかった気がします。萩の乱を起こした前原一誠や、切腹した玉木文之進の考えも少し知りたかったなと思いながら萩城内へ。萩としては、敢えて取り上げる事ではないと判断しているのかもしれないですね。

毛利敬親の銅像が入り口にあり、天守はもうなかったが、花燃ゆの撮影地もあり、海の綺麗な景色も見る事が出来ました。


最期は少し歩くが、吉田松陰や高杉晋作が入れられた野山獄を見なくては!と思い疲れた体を奮い起こしひたすら東へ。
野山獄と岩倉獄が今は一部のみしか残っていませんが、見る事が出来ました。
ここでは黒船に行こうとして、その後吉田松陰は野山獄へ、金子重之助は岩倉獄へそれぞれ分かれて、金子重之助が岩倉獄で死んでしまった為、その後2度と会うことが出来なくなった場所でした。
また、高杉晋作が禁門の変の前に来島又兵衛を止める事が出来ず、その後に入ることになった場所で高杉晋作の日記でも、毛利敬親に嘆いていたことを書かれていた場所です。

最期はおしゃれなカフェを見つけたのでそこでエクレアを食べて東萩駅に向かい萩の旅は終わりました。

本当に来てよかった。長州藩の多くの志士が造ってくれた今の日本をより良くしていかなくてはと思いました。

データで読み解く 大手仲介業者の仲介件数比較

不動産購入を考えた時に先ず思いつくのは、ポストに毎日のようにCMをしたり、投函されている大手不動産会社という方も多いのではないでしょうか。
今回もデータで取引量を基に考察してみます。

店舗数は圧倒的に三井リアルティの三井のリハウスがトップで275店舗、住友不動産販売が257店舗、東急リバブル158店舗とTOP3になっています。

・手数料収入は住友不動産販売が強いイメージがありましたが、成約件数は東急リバブルの1.7倍ほどありますが、1件当たりの単価は東急リバブルの方が多く、取扱高も東急リバブルの方が多いことから東急リバブルの方が単価の大きな案件を取り扱うことが多いと思われます。

図で見ると突出しているのが三菱地所リアルエステートの1件当たりの仲介手数料単価です。他大手のノルマの2倍近くの589万円の1件当たりの仲介手数料単価になっています。

(参照:公益社団法人不動産流通推進センター 2017不動産統計集)

(参照:公益社団法人不動産流通推進センター 2017不動産統計集)

 

データから読み解く 中古マンションの取引量の推移

公益財団法人不動産流通促進センターの2017年不動産業統計集によると
2016年3月~2017年2月迄の東京都の中古マンションの流通量は年間で19,025件となっています。
1日52件のマンションの売買契約が東京都では行われている計算になります。
データを見ると3月が繁忙期のイメージがあったのですが、他の月は殆ど1500~1700の間で安定した取引量があり
比較的季節差が少ない業界と言えます。
一番多い月が3月で1日当たり60件で、一番少ない8月が40件程なので
1日当たり20件程の取引量の違いがあるのですね。
3月が繁忙期のイメージがあったのですが、年間を通してそこまで成約件数は変わらないのですね。

また、建物の売買による所有権移転登記個数は2016年東京都で107,347件となっていて
こちらは建物なのでオフィスビルや戸建ても含みますが、2012年107,550件、2013年121,546 2014年120,467 2015年133,816件と2009年以降増え続けていたのが
2016年には一気に3万件近く減っているデータになっています。
REINSの件数をもとにしているのですが、成約をした際には登録をする様に宅建業法では決まっているのですが
登録しなかった時の罰則がないために大手でも買取業者から「登録をしないで」と言われると登録をしないと聞きます。
全体の10%しか登録されていないとも言われていて、より正確なデータを取る為には国として罰則をとるなど
もっとデータの収集に国として本気になってほしいものです。

中古マンション 2016年東京都の成約件数の推移
■2016年
3月:1,806件
4月:1,653件
5月:1,503件
6月:1,583件
7月:1,592件
8月:1,200件
9月:1,651件
10月:1,683件
11月:1,533件
12月:1,542件
■2017年
1月:1,495件
2月:1,784件
(参考:公益財団法人不動産流通促進センター 2017年不動産業統計集)

外国人起業家と不動産

東京で働いていると外国人を見ない日は無い程外国人は増えているように感じるが、実際は海外人口は増えたり働きやすくなっているのだろうか?
オフィス移転の仕事をしている時、海外起業の移転、特に起業は皆がやりたがらない案件だった。
ビルオーナーやオーナー代理の元付業者が海外の人に貸すことを大きなリスクと捉えていて、埋まっていないビルでも日本人の保証人をつけたりするのは当たり前で
中国や韓国の企業と聞くだけで審査を落とすような人も多くいた。
しかし、実際対面していると日本人よりも真面目でしっかりとした事業計画をもって優しい人もたくさんいた。
外国人⇒物件オーナーが嫌がる⇒仲介業者がお金になりづらいので避ける⇒日本での起業がし辛い⇒海外起業家誘致がしにくくなる
という負の連鎖になってしまっているのだ。
ここには根深い問題で
・話が通じない
・知り合いのオーナーの持つビルで例えば中国企業の一社が家賃滞納をすると中国企業=家賃滞納のイメージになり、今後入居させない
・同じビルのテナントに、海外企業が入っていると嫌がる人がいるから入れない
など、海外企業を入れる=リスクという考え方になっているのである。

根本的には、日本人の全体の20%しかパスポートを持っていなかったり、実績や国が違う人の評価方法が分からないという問題がある。
2017年12月8日の閣議決定で外国人起業家に1年の在留資格を与える調整に入っているので
外国人起業家歓迎のビルオーナーが増えてきて活性化してきてほしい。
日本での安全性や食事のおいしさをほめてくれる人は多いが、物件探しに長い時間と労力をかけてしまっているのは改善していくべき問題だと思う。
海外の方の居住用に特化している不動産も増えてきているので、海外の方のオフィスビルの案内も出来る様になってくると儲かると思う。

また、東京圏の人口は増加しているが、2016年の増加人口の4割以上が外国人によるものである。
リーマンショック、東北大震災で外国人人口は2011年、2012年は減少の方が多かったが、2013年には全体の16.6%の17,000人の増加になり
現在は72,000人が昨年だけで増えている。
2013年:17,000(16.6%)
2014年:40,000(29.8%)
2015年:59,000(35.0%)
2016年:72,000(41.8%)
※法務省(外国人登録統計)、総務省(住民基本台帳)

どんどんダイバーシティになっていく東京で起業する人が増えていくようにしたいものである。

「仲介手数料 」安くする交渉の方法

不動産会社で賃貸、売買、住宅、オフィスの仕事をして来て色々な交渉を購入の際の仲介手数料の交渉を受けて来ましたが、1番効果的だと思うのは

①仲介手数料無料、又は半額の会社と、3%の会社2社以上で物件紹介を受ける

②一度持ち帰り、内見前に3%の会社の方が信頼出来そうであれば、仲介手数料無料の会社でも紹介を受けたがあなたから購入検討したいので無料で出来ないか?と聞く。

仲介手数料無料の会社の方が良ければそちらで進めていく。

というやり方が良いかと思います。

業界ルールで内見した業者がその物件の交渉を担うので、内見後の業者乗換は揉める事になる事もあります。

また、お客様側には関係無いですが、仲介業者の営業マンは仲介手数料無料=売上=ノルマなので、契約直前の交渉は辛い事がある為スムーズにいかないケースもあります。

基本的に仲介は、継続性の高い売主側に都合の良い交渉をする事が多く、仲介手数料無料の会社は売主からの手数料で利益を得ている為、売主を大切にします。

これが不動産業界の問題点になっていると思いますが。

ブロックチェーンでC to Cの取引の世界になるとこの様な問題も解決しそうです。

オフィス移転 3つのチェックポイント

オフィス仲介の業界に5年間いてオフィス移転、新規開業の方に気を付けてほしいチェックポイントを3つ上げさせていただきます。
これから検討の方はぜひ活用してください

①ブレーカーの電気容量
電気容量は仲介会社はもちろん、管理会社やオーナーも把握していないことが多い為、内見時に確認が必要です。
以外に見落としがちです、区分マンションの一室や、戸建てを事務所使用にしたい方が近年増えていましたが電気容量が足りずに再度引越をするケースが多いです。
細かく分類すると単層二層式の物かどうかにもよってきますが、3少人数でも0Aの物件は避けた方が良いです。複合機とレンジとエアコンで簡単にブレーカーが飛んでしまいます。
PCでもMac Pro などは1台で20Aを使うものもあるので子ブレーカーを1台で分けてしまうほうが良いでしょう。50A有ると5人~10人のオフィスであれば問題になる事も少ないです。

②内装工事の区分
オーナーによっては間仕切工事に関しても認めない人も稀にいます。このケースは稀ですが、水回りの工事や電気容量を増やす工事、照明工事に関しては移転してから許可が下りなかったという企業さんを見てきましたので、物件探しの中で候補が出てきたらこちらも確認していきましょう。
仲介会社は移転さえ決まれば手数料が貰える為、聞いてもきちんと確認をしない人もいるので、しつこく聞くくらいがちょうどよいと思います。
電話でなくメールや文書などでも貰うようにして避けれるトラブルは避けていきましょう。

③引越業者の選定
通常家庭用の引越をやっている業者で安く頼めるからと言ってお願いしてしまうと失敗するケースが有ります。
具体的には、キャビネットの組み立てが出来ない。耐震の為の横連結、縦連結、壁への打ち込みが出来ないケースがある。
段ボール回収に何週間もかかる。などです。見積時にこの点は確認をしましょう。場合によっては追加料金が掛かるケースもあります。

上記3点は移転先を決める際や決めた後に見落としがちな事で、仲介だけやっている会社には無いノウハウになりますので
移転を検討している企業さんで気を付けられるとリスクを減らした移転が出来ます。