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オフィス移転 居抜きのメリットと注意点!

オフィス移転の際に居抜き物件を選ぶ際は注意が必要です。

居抜きは、前のテナントの作ったデザインが気に入った場合、内装費用を掛けずにそのオフィスに入る事が出来る為、テナント側には非常にメリットがある移転方法です。近年居抜きでの物件を探す会社も増えてきた為に、居抜き物件を集客で扱う業者も増えてきました。

しかし、居抜きは通常の移転に比べトラブルも多いため、下記3点を注意していただくとより良い移転が出来ます。

①そもそも居抜きで入れない物件を掲載しているケース

②居抜き交渉がまとまらないケース

③居抜きでの入居後にトラブルになるケース

①のケースは、上記に書いた集客の為に、オーナーから居抜きでの募集の許可を得ていないのに募集を出しているケースがあります。これは問い合わせてみないとわからないです。

②は旧テナントと、新テナントで内容がまとまらないケースです。全ての内装をそのまま使うことは非常に稀で、最低でもサインは変える必要があります。その代金の負担をどちらにするか。旧テナントは原状回復費用を払わず、新テナントは内装費用を払わないメリットが有りますが、お互い少しでも負担を減らしたいと考えるとまとまらなくなってしまうケースがあります。双方がマイナスの感情を抱くとそんなテナントの内装を使いたくない。使ってほしくないという所まで行ってしまうこともあります。仲介業者の役割が非常に大事になります。

③は新テナントがそのまま使う事を前提としているとしても、電気工事は必要になってくる事が多いです。物件の規模にもよりますが、50坪ですと15人で使う会社もあれば、30人で使う会社もあります。また、デザインをするPCですと電気容量が普通のPCと大きく異なる為、ブレーカーが落ちてしまうことがあります。居抜きでの使用でも、レイアウトを固めたうえで、電気工事だけは検討したほうが良いでしょう。

また、物件の所有者であるビルオーナーでは居抜き自体を許可しない方もまだ多いのが現状です。居抜きだとすぐに決まるというメリットよりも、居抜きによるトラブルを嫌がる方が多いからです。

居抜き自体はオフィス移転の活性化を促し、テナント側にとっては非常にメリットが有る移転方法だと思いますので、リスクも考えながら是非移転を検討してください。

 

 

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重要事項説明と契約 宅建試験 勉強

今回は出題率100%の重要事項の説明と契約について。そもそもこれから宅建士になると出来ることが①重要事項の説明②重要事項説明書への記名・押印③契約書への記名・捺印なので、当たり前ながら毎年出題されている分野です。

今回も、比較しながら重要事項説明と契約を覚えていきます。

重説

重要事項説明書は判断材料の為

・代金の額、・移転登記申請時期、・物件の引き渡し時期は記載事項ではない。

大きく建物に関する事項と取引条件等に関する事項に分かれます。太字は契約書と共通事項

建物に関する事項

①登記された権利の種類等

②法令に基づく制限の概要

③私道に関する負担に関する事項

④飲用水、電気、ガス等の供給施設、排水施設の整備状況

⑤未完成物件の場合 完成時の形状、構造等

取引条件等に関する事項

⑥代金・交換差金以外に授受される金銭の額と授受の目的(方法は記載事項出ない 25年過去問

⑦契約の解除に関する定め

⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

⑨手付金の保全措置の概要(自ら売主の場合)

⑩支払金、預かり金を受領する場合の保全措置内容

⑪ローンの斡旋の内容とローン不成立の場合の措置

⑫瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置

⑬国土交通省例・内閣府令で定める事項

⑭割賦販売の現金販売価格、割賦販売価格、引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払い金の額並びにその支払時期及び方法

区分所有建物に関する追加記載事項

ⅰ. 敷地に関する権利の種類と内容

ⅱ.共用部分に関する規約の定めがある時は、その内容

ⅲ.専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある時は、その内容

ⅳ.専有使用権に関する規約の定めがある時は、その内容

ⅴ.建物の計画的な維持修繕費用等を、特定の物にのみ減免する旨の規約の定めがある時は、その内容

ⅵ.計画主膳に関する規約の定めがある時は、その内容及び、すでに積み立てられていえる額

ⅶ.区分所有者が負担する通常の管理費用の額

ⅷ.建物および敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名、住所

ⅸ.建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

ⅱ~ⅳの3つは案の段階である場合でも、説明をしなければならない。

ⅱ共有部分の定めがある時はその内容、ⅲ専有部分の用途その他の利用制限、ⅳ専用使用権に関する規約の定めがある時はその内容

ⅲとⅷは賃借の区分マンションの際の記載事項(他は不要)

ⅲ 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある時は、その内容(タバコを吸っていいか、ペットは飼っていいか)

ⅷ 建物および敷地の管理が委託されている時は、その委託先

賃貸借独自の記載事項

①~⑭まで一緒で

⑮台所、浴室、便所等の整備状況

⑯契約期間及び契約更新に関する事項

⑰定期借地権、定期借家権、高齢者音居住の安全確保に関する事項

⑱宅地、建物の用途や利用の制限

⑲金銭の契約終了時の清算に関する事項

⑳管理の委託を受けた者の氏名・住所

㉑契約終了時における宅地上の建物の取り壊しに関する事項の内容

建物で不要なのは

③私道に関する負担

宅地で不要なのは

⑭石綿使用の有無の調査に関する事項の内容、

⑭建物の耐震診断に関する事項の内容

⑮台所、浴室、便所等の整備状況

・預かり金額が50万未満の敷金は重説不要

契約書

目的:契約内容の明確化

契約書の絶対的記載事項は重要事項説明書に書いていない事。 民法+お金のことが書いている

①当事者の住所氏名

②宅地、建物を特定するため必要な指示

③代金、交換差金 借賃の額、支払時期、支払方法

④宅地、建物の引き渡し時期

⑤移転登記申請の時期(賃借は除く)

任意的記載事項

⑥代金、差金、借賃以外の金銭の授受に関する定めがある時はその額、授受の時期、目的(手付金、敷金、権利金等)★お金       ※重説の売買、賃借も記載事項

⑦契約の解除に関する定めがあれば、その内容★民法      ※重説の売買、賃借も記載事項

⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあれば、その内容★お金※重説の売買、賃借の記載事項

⑨代金又は交換差金についてのローンの斡旋の定めがある時は、ローンが成立しないときの措置★お金※重説の売買も記載事項

⑩天災その他の不可抗力による損害負担(危険負担)★民法

⑪宅地もしくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがある時はその内容★民法※重説は瑕疵担保責任の履行に関する補償保険契約締結その他の内容のみ記載 瑕疵担保責任の内容は37条のみ

⑫宅地、又は建物にかかる租税(固定資産税)その他の公課の負担に関する定めがある時は、その内容★お金

 

 

 

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宅建試験 『抵当権』 勉強まとめ

過去12年間で11回出ている抵当権!

宅建攻略に必須の科目です!

抵当権の性質として

1.付従性・随伴性がある。

何やら難しい漢字だけど

被担保債権(返済)が無くなると抵当権が消滅する=付従性

被担保債権が移ると抵当権も移る(抵当権付きの物件を売却など)=随伴性

である。

保証債務動き方は同じで

人的担保=保証人

物的担保=抵当権

と覚えておこう。

2.物上代位性

また、物上代位性があるというのも特徴である。

これは、目的物(例.建物)が燃えたりして無くなった時に、火災保険や売買代金債権、不法行為による損害賠償債権、賃料債権などから優先弁済を受けることが出来るというものである。

但し、抵当権設定者に支払われる前に差し押さえることが必要なので要注意!

支払われると他のお金と区別が分からなくなるからです。💰

3.抵当権の効力

土地と建物は別個の不動産なので、建物に設定した抵当権は土地に及ばず、土地に設定した抵当権は建物に及ばない。

但し、付加一体物(立木や建具)、抵当権設定時に存在した従物(畳や障子)や従たる権利(土地賃借権)にも抵当権の効力が及ぶ

4.被担保債権の範囲

抵当権者は、元本について全額優先弁財を受ける事が出来る。利息については満期となった最期の2年分に限り、優先弁済を受けられる。

但し、他に債権者や、後抵当権者がいない場合は2年分に制限されない。

5.法定地上権

成立の為には①抵当権設定時、土地の上に建物が存在し、それぞれが同一の所有者である。②抵当権の実行によって土地と建物の所有者が別々になったことが必要

抵当権設定時に更地であった時は法廷地上権は成立しない。

更地に抵当権を設定した後に建物を建て、競売になった時は抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代金からのみである。

6.第三者の保護

・代価弁済 抵当権者→第三者へ例えば1000万円払えば抵当権を消そうということ

・抵当権消滅請求 第三者→抵当権へ、1000万円払うので抵当権を消してほしいと言うこと

7.賃借人の保護

・抵当権設定登記前の賃貸借→対抗要件(賃借権の登記等)が備えられていれば、賃借人は抵当権者に対抗できる。

・抵当権設定登記後の賃貸借→対抗要件を備えていても、抵当権者に対抗できない。例外で、登記した賃貸借があり、登記前に登記をした抵当権者が同意し、その同意の登記がある時は賃借権を対抗できる。

・建物明け渡し猶予制度

競売手続きの開始前から建物を使用するものは、競売で買受人が買い受けた時から、6か月間は建物を引き渡さなくてもよい。

重要事項の時説明します!

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