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オフィス移転 3つのチェックポイント

オフィス仲介の業界に5年間いてオフィス移転、新規開業の方に気を付けてほしいチェックポイントを3つ上げさせていただきます。
これから検討の方はぜひ活用してください

①ブレーカーの電気容量
電気容量は仲介会社はもちろん、管理会社やオーナーも把握していないことが多い為、内見時に確認が必要です。
以外に見落としがちです、区分マンションの一室や、戸建てを事務所使用にしたい方が近年増えていましたが電気容量が足りずに再度引越をするケースが多いです。
細かく分類すると単層二層式の物かどうかにもよってきますが、3少人数でも0Aの物件は避けた方が良いです。複合機とレンジとエアコンで簡単にブレーカーが飛んでしまいます。
PCでもMac Pro などは1台で20Aを使うものもあるので子ブレーカーを1台で分けてしまうほうが良いでしょう。50A有ると5人~10人のオフィスであれば問題になる事も少ないです。

②内装工事の区分
オーナーによっては間仕切工事に関しても認めない人も稀にいます。このケースは稀ですが、水回りの工事や電気容量を増やす工事、照明工事に関しては移転してから許可が下りなかったという企業さんを見てきましたので、物件探しの中で候補が出てきたらこちらも確認していきましょう。
仲介会社は移転さえ決まれば手数料が貰える為、聞いてもきちんと確認をしない人もいるので、しつこく聞くくらいがちょうどよいと思います。
電話でなくメールや文書などでも貰うようにして避けれるトラブルは避けていきましょう。

③引越業者の選定
通常家庭用の引越をやっている業者で安く頼めるからと言ってお願いしてしまうと失敗するケースが有ります。
具体的には、キャビネットの組み立てが出来ない。耐震の為の横連結、縦連結、壁への打ち込みが出来ないケースがある。
段ボール回収に何週間もかかる。などです。見積時にこの点は確認をしましょう。場合によっては追加料金が掛かるケースもあります。

上記3点は移転先を決める際や決めた後に見落としがちな事で、仲介だけやっている会社には無いノウハウになりますので
移転を検討している企業さんで気を付けられるとリスクを減らした移転が出来ます。

オフィス移転 業者の選び方とリスク

オフィス移転を検討した時に、オフィス選びにあたって選択肢としては下記があります。

①ネットで物件を調べて仲介業者に問合せをするというのが

②地場の業者に足を運ぶ

③自分で物件を決めて直接交渉をする。

昔は②の方が多かったと思いますが、今の多くの方は①の選択肢をすることが多いかと思いますので、先ずは①の仲介業者の仕組みについて記載していきます。

具体的なリスクとしては、規模によって、担当のレベルが違ってくる事です。仲介会社の売上は仲介手数料が売上=利益になる為、仲介手数料の額が重要になってきます。

仲介手数料=1か月分の賃料(坪数×坪単価)

この為、会社によっても違いますが20坪以下の物件の仲介をする担当者はその会社における新卒や、中途で社歴の浅い担当が行うことが多く、エース級の社員は50坪以上や100坪以上等、比較的広い面積の事務所を担当することが多いのです。その為、物事が段取り良く進まないことが多くなる事も多々あります。

段取りがうまく進まない理由としては、ネット情報+αの知識が無いと、担当はお客さんから指定した物件の内見→お客さんが気に入った物件の申込→審査が通れば仲介手数料を貰う という仕事だと、下記のトラブルが発生することがあります。(他にも色々有りますが、代表的なものとして)

1.内見した物件が他で決まる。

2.申し込みをしても通らない。

3.契約書で揉める

4.入居してからオーナーとトラブルになる。

1,2は元付と言われる物件募集側の仲介会社や、オーナーにどれだけ事実に近い情報を得られるか。元付やオーナーから信頼される担当であるか。これが無いとその担当の企業は、同じ与信だと後回しにされたりします。仲介会社はオーナーや元付会社とのやり取りは勤めている限り半永久的にある為、仲の良い、信頼できる業者が担当する企業を優先する考えがあります。また、申込をする際にオーナー側の考えとしては、下記の様な与信の高い会社を優先的に入ってほしいと思っています。

・賃料をきちんと払ってくれる与信の高い会社

・入ってくれるとビルの価値を上げてくれる会社

・売る時に与信の高い会社だと高く売れる

その為、仲介会社がどの様に元付やオーナー側に与信の高い会社と思ってもらえるようにプレゼンをするかによって違う担当だと入れないビルでも、担当によっては入れる可能性も出てくるのです。

仲介会社選びも大事だとは思いますが、担当が良いかという事も大事な会社の場所を選ぶにあたって検討してみてはいかがでしょうか。