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5年後に笑う不動産 書評

長嶋修氏著の「5年後に笑う不動産」 長嶋さんは中立な立場で不動産を語り、最後は個人に判断を投げかける選択肢を与える内容の為、購入を検討している人や実務をしている方者も勉強になります。今回は下記4構成からなっています。

第1章 2020以降、不動産のあり方が激変する

第2章 これから不動産を購入して本当にいいのか?

第3章 「不動産価値」3極化の傾向とエリア別事例

第4章 住まいで人生を棒に振らないために

第1章、第2章では不動産に関する法の改正点や人口の流れの観点から不動産の予測、第3章では地方自治体の取組、第4章では実際に購入する時の注意点について紹介をしています。

この本を読む事によって得られるのは、大きく2点。不動産購入にあたり知っておいたほうが良い法律がピックアップされている事、物件を選ぶ際の判断軸が身につくことだと思います。

また、書かれた内容をそのまま受け入れるのではなくこの本で読んだ軸に個々人が購入の判断をしていく事が肝心で、例えば第3章では各自治体の取り組みが紹介されています。人口減が止まったり独自の人気を保たれていることが価格の落ちにくい地域とした紹介がありますが、紹介されている千歳烏山や大山が人気があるのだと思うのではなく、人口の減少、高齢化社会を考えるうえで、『住環境の良さ』『ブランド価値』『立地』があるかを考えながら物件選びをする事が大切だと思います。

また、第2章の「都市再生特別措置法の改正」が衝撃的でした。

各自治体が自分たちの判断で管轄する地域を活かす土地と、捨てる土地を選べるようにして税金の集中投入が出来る様にしたという内容です。

この立地適正化計画を読んで、調べたところ東京では八王子市、日野市、福生市、府中市が、千葉県では柏市、流山市、松戸市、神奈川では相模原市、藤沢市、大和市、横須賀市と横浜周辺の地域も取り組んでいます。

(参照 国土交通省 立地適正化計画の作成状況 http://www.mlit.go.jp/common/001208821.pdf)

この地域に家を買おうとしている人は事前調査が必須です。将来的に税金の投入がないとごみの処理や下水道の整備など今生活して当たり前に享受しているインフラが使えなくなるリスクがあるというのは考えるべきところです。

長嶋さんの本を読むと、改めて不動産は勢いで買うものではなく法律や経済、人口の流動性や地方自治体の取り組み等を考慮して最後に自分で責任をもって選ぶという事を認識します。

不動産は知識量が必要なため情報格差で商売が成り立っているところも多いため、個人がどんどん知識をつけていき良い物件選びをしていきたいですね。

感想

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オフィス移転 居抜きのメリットと注意点!

オフィス移転の際に居抜き物件を選ぶ際は注意が必要です。

居抜きは、前のテナントの作ったデザインが気に入った場合、内装費用を掛けずにそのオフィスに入る事が出来る為、テナント側には非常にメリットがある移転方法です。近年居抜きでの物件を探す会社も増えてきた為に、居抜き物件を集客で扱う業者も増えてきました。

しかし、居抜きは通常の移転に比べトラブルも多いため、下記3点を注意していただくとより良い移転が出来ます。

①そもそも居抜きで入れない物件を掲載しているケース

②居抜き交渉がまとまらないケース

③居抜きでの入居後にトラブルになるケース

①のケースは、上記に書いた集客の為に、オーナーから居抜きでの募集の許可を得ていないのに募集を出しているケースがあります。これは問い合わせてみないとわからないです。

②は旧テナントと、新テナントで内容がまとまらないケースです。全ての内装をそのまま使うことは非常に稀で、最低でもサインは変える必要があります。その代金の負担をどちらにするか。旧テナントは原状回復費用を払わず、新テナントは内装費用を払わないメリットが有りますが、お互い少しでも負担を減らしたいと考えるとまとまらなくなってしまうケースがあります。双方がマイナスの感情を抱くとそんなテナントの内装を使いたくない。使ってほしくないという所まで行ってしまうこともあります。仲介業者の役割が非常に大事になります。

③は新テナントがそのまま使う事を前提としているとしても、電気工事は必要になってくる事が多いです。物件の規模にもよりますが、50坪ですと15人で使う会社もあれば、30人で使う会社もあります。また、デザインをするPCですと電気容量が普通のPCと大きく異なる為、ブレーカーが落ちてしまうことがあります。居抜きでの使用でも、レイアウトを固めたうえで、電気工事だけは検討したほうが良いでしょう。

また、物件の所有者であるビルオーナーでは居抜き自体を許可しない方もまだ多いのが現状です。居抜きだとすぐに決まるというメリットよりも、居抜きによるトラブルを嫌がる方が多いからです。

居抜き自体はオフィス移転の活性化を促し、テナント側にとっては非常にメリットが有る移転方法だと思いますので、リスクも考えながら是非移転を検討してください。

 

 

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