宅建試験 『抵当権』 勉強まとめ

過去12年間で11回出ている抵当権!

宅建攻略に必須の科目です!

抵当権の性質として

1.付従性・随伴性がある。

何やら難しい漢字だけど

被担保債権(返済)が無くなると抵当権が消滅する=付従性

被担保債権が移ると抵当権も移る(抵当権付きの物件を売却など)=随伴性

である。

保証債務動き方は同じで

人的担保=保証人

物的担保=抵当権

と覚えておこう。

2.物上代位性

また、物上代位性があるというのも特徴である。

これは、目的物(例.建物)が燃えたりして無くなった時に、火災保険や売買代金債権、不法行為による損害賠償債権、賃料債権などから優先弁済を受けることが出来るというものである。

但し、抵当権設定者に支払われる前に差し押さえることが必要なので要注意!

支払われると他のお金と区別が分からなくなるからです。💰

3.抵当権の効力

土地と建物は別個の不動産なので、建物に設定した抵当権は土地に及ばず、土地に設定した抵当権は建物に及ばない。

但し、付加一体物(立木や建具)、抵当権設定時に存在した従物(畳や障子)や従たる権利(土地賃借権)にも抵当権の効力が及ぶ

4.被担保債権の範囲

抵当権者は、元本について全額優先弁財を受ける事が出来る。利息については満期となった最期の2年分に限り、優先弁済を受けられる。

但し、他に債権者や、後抵当権者がいない場合は2年分に制限されない。

5.法定地上権

成立の為には①抵当権設定時、土地の上に建物が存在し、それぞれが同一の所有者である。②抵当権の実行によって土地と建物の所有者が別々になったことが必要

抵当権設定時に更地であった時は法廷地上権は成立しない。

更地に抵当権を設定した後に建物を建て、競売になった時は抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代金からのみである。

6.第三者の保護

・代価弁済 抵当権者→第三者へ例えば1000万円払えば抵当権を消そうということ

・抵当権消滅請求 第三者→抵当権へ、1000万円払うので抵当権を消してほしいと言うこと

7.賃借人の保護

・抵当権設定登記前の賃貸借→対抗要件(賃借権の登記等)が備えられていれば、賃借人は抵当権者に対抗できる。

・抵当権設定登記後の賃貸借→対抗要件を備えていても、抵当権者に対抗できない。例外で、登記した賃貸借があり、登記前に登記をした抵当権者が同意し、その同意の登記がある時は賃借権を対抗できる。

・建物明け渡し猶予制度

競売手続きの開始前から建物を使用するものは、競売で買受人が買い受けた時から、6か月間は建物を引き渡さなくてもよい。

重要事項の時説明します!