今回は出題率100％の重要事項の説明と契約について。そもそもこれから宅建士になると出来ることが①重要事項の説明②重要事項説明書への記名・押印③契約書への記名・捺印なので、当たり前ながら毎年出題されている分野です。
今回も、比較しながら重要事項説明と契約を覚えていきます。
重説
重要事項説明書は判断材料の為
・代金の額、・移転登記申請時期、・物件の引き渡し時期は記載事項ではない。
大きく建物に関する事項と取引条件等に関する事項に分かれます。太字は契約書と共通事項
建物に関する事項
①登記された権利の種類等
②法令に基づく制限の概要
③私道に関する負担に関する事項
④飲用水、電気、ガス等の供給施設、排水施設の整備状況
⑤未完成物件の場合 完成時の形状、構造等
取引条件等に関する事項
⑥代金・交換差金以外に授受される金銭の額と授受の目的（方法は記載事項出ない 25年過去問）
⑦契約の解除に関する定め
⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
⑨手付金の保全措置の概要(自ら売主の場合)
⑩支払金、預かり金を受領する場合の保全措置内容
⑪ローンの斡旋の内容とローン不成立の場合の措置
⑫瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置
⑬国土交通省例・内閣府令で定める事項
⑭割賦販売の現金販売価格、割賦販売価格、引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払い金の額並びにその支払時期及び方法
区分所有建物に関する追加記載事項
ⅰ. 敷地に関する権利の種類と内容
ⅱ.共用部分に関する規約の定めがある時は、その内容
ⅲ.専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある時は、その内容
ⅳ.専有使用権に関する規約の定めがある時は、その内容
ⅴ.建物の計画的な維持修繕費用等を、特定の物にのみ減免する旨の規約の定めがある時は、その内容
ⅵ.計画主膳に関する規約の定めがある時は、その内容及び、すでに積み立てられていえる額
ⅶ.区分所有者が負担する通常の管理費用の額
ⅷ.建物および敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名、住所
ⅸ.建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
ⅱ～ⅳの3つは案の段階である場合でも、説明をしなければならない。
ⅱ共有部分の定めがある時はその内容、ⅲ専有部分の用途その他の利用制限、ⅳ専用使用権に関する規約の定めがある時はその内容
ⅲとⅷは賃借の区分マンションの際の記載事項（他は不要）
ⅲ 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある時は、その内容（タバコを吸っていいか、ペットは飼っていいか）
ⅷ 建物および敷地の管理が委託されている時は、その委託先
賃貸借独自の記載事項
①～⑭まで一緒で
⑮台所、浴室、便所等の整備状況
⑯契約期間及び契約更新に関する事項
⑰定期借地権、定期借家権、高齢者音居住の安全確保に関する事項
⑱宅地、建物の用途や利用の制限
⑲金銭の契約終了時の清算に関する事項
⑳管理の委託を受けた者の氏名・住所
㉑契約終了時における宅地上の建物の取り壊しに関する事項の内容
建物で不要なのは
③私道に関する負担
宅地で不要なのは
⑭石綿使用の有無の調査に関する事項の内容、
⑭建物の耐震診断に関する事項の内容
⑮台所、浴室、便所等の整備状況
・預かり金額が50万未満の敷金は重説不要
契約書
目的：契約内容の明確化
契約書の絶対的記載事項は重要事項説明書に書いていない事。 民法＋お金のことが書いている
①当事者の住所氏名
②宅地、建物を特定するため必要な指示
③代金、交換差金 借賃の額、支払時期、支払方法
④宅地、建物の引き渡し時期
⑤移転登記申請の時期(賃借は除く)
任意的記載事項
⑥代金、差金、借賃以外の金銭の授受に関する定めがある時はその額、授受の時期、目的(手付金、敷金、権利金等)★お金 ※重説の売買、賃借も記載事項
⑦契約の解除に関する定めがあれば、その内容★民法 ※重説の売買、賃借も記載事項
⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあれば、その内容★お金※重説の売買、賃借の記載事項
⑨代金又は交換差金についてのローンの斡旋の定めがある時は、ローンが成立しないときの措置★お金※重説の売買も記載事項
⑩天災その他の不可抗力による損害負担(危険負担)★民法
⑪宅地もしくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがある時はその内容★民法※重説は瑕疵担保責任の履行に関する補償保険契約締結その他の内容のみ記載 瑕疵担保責任の内容は37条のみ
⑫宅地、又は建物にかかる租税(固定資産税)その他の公課の負担に関する定めがある時は、その内容★お金