宅建試験勉強まとめ 都市計画法② 開発許可制度

今回は都市計画法の第二回、開発許可制度についてです。都市計画法から毎年2問出ますが、そのうちの1問は開発許可から毎年出ます。

開発行為のイメージは、「山を切り崩す」です。

①開発行為の基準

開発行為とは、主として建築物の建築、特定工作物の建設を目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。その為、開発行為とは土地の上に建築物、特定工作を乗せることの為、青空駐車場は開発行為でないことは、注意すべき点でしょう。

特定工作物には2種類あります。

第一種特定工作物→コンクリートプラント等環境の恐れのある一定の工作物

第二種特定工作物→ゴルフコース(規模に関わらず)、1ha(10,000㎡)以上の野球場、庭球場、遊園地、墓地等です。

参考例としては、谷中霊園は面積約100,000㎡の為、間違いなく第二種特定工作物に該当しますね。明治神宮野球上は12,659㎡ですので、こちらも該当しますね。

ゴルフコースが規模に関わらない理由は、1年中薬を撒いて芝を保つ為、近隣に迷惑が掛かる可能性があるからです。

②許可不要の開発行為

1.面積

・市街化区域:市街化区域(都市計画区域内)は原則1000㎡未満(※1000㎡丁度は該当しない)は許可不要です。市街化区域は土地に余裕がない為、ミニ開発以外は許可が必要になってきます。ちなみに、三大都市圏の一定区域では500㎡以上から許可が必要になります。

・非線引都市計画区域(都市計画区域内)、準都市計画区域:原則3000㎡未満は許可不要

※上記3つは都道府県の規則で、300㎡以上の一定の範囲内で別に定める事が出来る。

・都市計画区域外:1ha未満は許可不要

市街化調整区域(都市計画区域内)は自然を残すところなので、必ず許可が必要

2.農業関係

市街化調整区域・非線引き都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域外:農林漁業用の一定(農産物の生産・集荷用に供する等)の建築物。例えば、試験に出る表現だとビニールハウスや畜舎。農業関係はどんどんやっていってほしい。

市街化区域:必ず許可必要。なぜならドンドン街を作ってい欲しいところだから。

3.みんなの為の施設

・鉄道施設、図書館、公民館、変電所その他公益上必要な建築物。

・都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施工として行う開発行為。~事業=公共事業→近隣住民の為

・非常災害の為の応急措置

・通常の管理行為、軽微な行為

上記のみんなが喜ぶ、みんなの為の施設の開発行為は許可が不要

③開発許可の申請手続き

・公共施設(道路・公園等)の管理者(市町村のこと)の同意等

1.開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。

2.開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ開発行為等の工事により設置される公共施設を管理することとなる者等と協議しなければならない。(同意は不要)

1.は既存の道路、2.は開発道路のイメージ!まだ出来上がっていないため。

・許可申請

申請書の記載事項

a.開発区域の位置、区域及び規模

b.予定される建築物又は特定工作物の用途のみ。例えば、共同住宅、テニスコート、ゴルフ等

・添付書類

a.1.の同意を得たことを証する書面

b.2.の協議の経過を証する書面

c.その区域内の土地所有者等の相当数の同意を得たことを証する書面

※全員ではない、全員だといつまで経っても許可が下りなくなってしまう。

・許可基準 ※あまり試験に出ない

市街化区域で行う開発行為→33条の許可 緩い ドンドン開発したい

市街化調整区域で行う開発行為→33条と34条の許可基準 厳しい

・許可

知事は、開発許可の申請があったときは、遅滞なく、許可または不許可の処分をしなければならない。

開発登録簿は常に公衆の閲覧に供する。請求があった時は写しを交付しなければならない。

知事は、用途地域の定められていない土地の区域において開発許可をするときは(どんな建物も作れる地域)、建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定める事が出来る。

・変更の許可(イメージ:ゴルフコースをやめて、テニスコートにする時)

知事の許可が必要

しかし、開発許可が不要な行為への変更(公民館等、みんなの為の開発)や、軽微な変更(完了日が2.3日遅れる)は許可が不要。ただし、軽微な変更は、知事に届け出が必要。

・工事の廃止

イメージ→お金が無くなった時

開発行為の工事を廃止した時は、遅滞なく知事に届け出が必要

・地位の継承

イメージ:人物でなく、工事の内容で許可

1.一般承継人=相続人、合併した法人

知事の承認不要 当然に承継する。

2.特定承継人=土地の所有権その他権原を取得した者

知事の承認が必要

イメージ:権利を会社に売る→悪徳会社の可能性もある為、再審査が必要

・工事の完了

1.届出

開発許可を受けた者が完了した時は知事に届け出が必要

2.完了検査

知事は、届け出があった時は遅滞なく、開発許可の内容に適合しているかどうかについて検査して、当該工事が開発許可の内容に適合していると認めた時は検査済証を開発許可を受けた者に交付しなければならない。

3.完了公告

知事は、検査済証を交付した時は遅滞なく、工事が完了した旨を公告しなければならない。

④建築行為の制限

・開発許可を受けた開発区域内において

①工事完了公告前

原則:建築物、特定工作物の建築等は禁止

例外:工場用仮設建築物等、知事が認めた時、開発行為を行うことに同意をしていないものが、その権利の行使として建築等をする時

②工事完了公告後

原則:予定建築物等以外の新築、新設は禁止

また、予定建築物等以外への改築、用途変更も禁止※何人も禁止

例外1.知事が許可した時

ただし、国が行う行為は、国の機関と知事との協議が成立する事で許可があったとみなす。

例外2.用途地域等が定められている時

・開発許可を受けた開発区域以外(市街化調整区域のみの制限)

この区域で建築物の新築、改築、用途変更又は、第1種特定工作物の新設を行うには知事の許可が必要→なぜなら、自然を残したいエリアだから。

ただし例外がある。

例外

1.農林漁業用の一定の建築物

2.鉄道、図書館、公民館等の公益上必要な物

3.都市計画事業の施工として行う

4.非常災害の為、必要な応急措置として行う建築物の新築、改築等

5.その他

今回は都市計画区域の開発許可についてまとめさせて頂きました。

次回は建築基準法についてまとめさせて頂きます。建築基準法からも2問出るので大事な分野になります。

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