宅建試験勉強まとめ 都市計画法④ 建築基準法~続き~

本日の都市計画は建築基準法の中の建ぺい率と容積率、高さ規制、防火地域、準防火地域についてです。引き続き、毎年必ず2問出る建築基準法の後半戦です!

 

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合です。

用途地域によって、3/10〜8/10まであるが覚えておくべきは商業地域の8/10。これは、固定で都市計画によらない!

また、用途地域の指定のない区域では、3/10〜7/10までの間で特定行政庁が定める割合になる。

・建ぺい率の緩和、適用除外

①街区の角にある敷地で特定行政庁が指定するものは1/10プラスをする事が出来る。

②防火地域内において耐火建築物を建築する場合は1/10プラスをする事が出来る。

原則の建ぺい率が8/10の時は10/10無制限になる。

 

・敷地が複数の用途地域にまたがる場合

それぞれの用途地域ごとに建築可能な面積を計算し、最後に両社を足すことで求められる。試験情報で、H10年以降は計算式は問われていない。

 

容積率とは建物の大きさ

建築物が大きくなればなるほど、災害時の危険度が増す。

この敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合を容積率という。

→各階の合計床面積の事です。

前面道路の幅員による容積率

12m未満である建築物の容積率は、a,bの内小さいほうが限度になる。

a.都市計画で定められた容積率

b.道路の幅員×法定乗数 法定乗数とは、住居系→4/10 その他6/10

 

・容積率の特例

建築物の地階で、高さ1m以下にあるものの住宅または老人ホーム等の用途に供する部分の床面積は、床面積の1/3を限度として延べ床面積に参入しない。

e.g 延べ床面積150㎡で50㎡が地階の場合は100㎡として扱われる。

エレベーターの昇降路部分又は、共同住宅の共用の廊下や階段の用に供する部分の床面積は、延べ床面積に参入しない。

→なるべく大きな面積の建物を作りやすいように。

 

建築物の高さ規制※よく出る

1.低層住居専用地域内での規制

10m又は12mのうち、都市計画で定められた高さを超えてはならない。

身近な例だと、鎌倉市の低層住居専用地域は10mとなってました。

 

2.斜線制限

試験では、どの地域にどの斜線制限が適用されるかが頻繁に出題される。

①道路斜線制限→道路と道路に面した建築物の採光や通風等を確保する為、道路の上空に一定の空間を確保させるもの

→全ての区域に適用

②隣地斜線制限→隣の敷地との間に空間を作ることにより、建築物の採光や通風等を確保

→低層住宅専用地域に適用されない。中高層、その他地域に適用される。

③北側斜線制限

日本が北半球、南に太陽が通る為、建物の南側の建築物の高さを制限するもの

→低層住宅専用、中高層住宅専用地域のみ適用される。それ以外の地域は適用されない。

 

3.日影規制

冬至日(1年で最も昼が短い日)に近隣の土地に一定時間以上日陰を作らないよう建築物の高さを規制するもの

地方公共団体(都道府県 市町村)の条例で指定された区域で適用される

※沖縄と北海道では日照時間が全然違うため

日影規制の対象建築物

①第一種、第二種低層住居専用地域→軒高7m超又は地上階3以上の建築物

②他(商業地域・工業地域・工業専用地域以外)10m超の建築物

覚え方 屋根が低くてのんきな参道

低層 7m 3F以上 10m超(低層地域以外)

※商業地域・工業地域・工業専用地域は日影規制の対象外

→ほとんど人が済まない地域だから

 

防火地域・準防火地域

1.建築物の規制

建築物が密集している地域では火を防ぎたい

防火地域

3F以上→耐火建築物、100㎡超→耐火建築物

2F以下、100㎡以下は準耐火建築物又は耐火建築物

高さ2m以下の門、塀は適用除外

 

準防火地域

4F以上、1500㎡超は耐火建築物

500㎡超1500㎡以下は準耐火建築物又は、耐火建築物

500㎡以下、3Fは政令適合建築物、準耐火建築物又は耐火建築物

500㎡以下、1,2Fは規制なし

 

③その他の制限

・外壁が耐火構造→隣地境界線に接して設ける事が出来る。

防火地域限定で、看板、広告塔で、屋上に設置又は、高さ3m超いづれか満たす場合は、主要な部分を不燃材料で覆わなくてはいけない。

準防火地域限定で、木造の建築物等の外壁、軒裏で延焼の恐れのある部分を防火構造とし、付属する高さ2m超の門又は塀で延焼の恐れのある部分を不燃材料で作り、又は覆わなければならない。

 

2.建築物が防火地域または準防火地域の内外にまたがる場合

最も厳しい地域の規定を適用する。

ただし、防火壁でその建築物が有効に区画されているときは、その防火壁外の部分については、その区域の制限に従う。

 

以上、建築基準法でした。

次回は税について学んでいきます。

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