宅建試験勉強まとめ 都市計画法⑤ 国土利用計画法

本日は、国土利用計画法のまとめです。毎年確実に1問、この分野から必ず出ます。

国土利用計画法は、金儲けのための土地転がしを規制して、地価の上昇を抑え、土地を有効に活用することを目的とした法律です。

遊んでいる土地の活用が日本は狭いので必要なのです。

1.土地取引の規制は3つあります。

・規制区域(許可制)→勉強する必要なし

・監視区域(事前届出制)

・注視区域(事前届出制)

その他の日本全国の地域は、事後届け出制になっています。

2.届出・許可を必要とする土地取引

土地売買等の取引をする時は、原則として届出や許可が必要になる。土地売買の取引とは、次の3つを全て満たしているものをいう。当てはまらなければ、国土利用計画法の規制は受けないので、届出や許可は不要になる。

①所有権、地上権、賃借権の移転または設定

②対価を得て行われる(お金が動くかどうか)

③契約(予約及び条件付き契約を含む)である

該当する例

売買契約、売買予約、交換、権利金等の授受のある地上権・賃借権の設定、形成権(予約完結権、買戻権)の譲渡、土地区画整理事業での保留地の処分

該当しない例

抵当権、質兼、地役権、永小作権、贈与、信託契約、権利金等の授受のない地上権、賃借権の設定、相続、換地処分、土地収用、時効、形成権の行使(※取引でない)例,予約完結権の行使は取引でない。海外から戻ったら土地をもらう。

 

3.事後届出制(契約後)

規制の内容

原則として、権利取得者(売買なら買主)は、契約締結後2週間以内に市町村長を経由して知事に届けなければならない。

届出対象面積と区域

市街化区域・・・2000㎡以上

市街化調整区域、非線引都市計画区域・・・5000㎡以上

準都市計画区域、都市計画区域外・・・10000㎡以上

※覚え方 2×5=10

この届出制の対象区域は、注視・監視・規制区域以外の全国の区域

複数の土地を取引した場合

個々の土地取引が届対象面積に満たなくても、物理的、計画的に一体性を持った土地取引であり、合計が届出面積対象以上の時は、それぞれの取引について権利取得者が届出をしなければならない。

・1000㎡の土地2か所を買うときは買主は届出が必要。どちらかが贈与契約なら届出必要なし。

・2000㎡を2人に1000㎡以下にする場合は届出が不要。

事後届出の届出事項

土地の利用目的、土地の対価の額の2つだけ!

届出が不要の場合は3つ!

①民事調停法による調停、民事訴訟法による和解に基づく場合→裁判所が絡むから、土地転がしにならない

②農地法3条1項の許可を受ける時→農地を農地のまま売る※5条の利用目的の変更の時は、届出が要る。

③一方が国または、地方公共団体の時→不正行為が起こらない。

事後届出制の手続きの流れ

権利取得者

契約締結後

市町村経由↓(2週間以内)

知事

(3週間以内)

審査(利用目的のみ)

勧告又は助言

 

知事は土地の利用目的のみを審査、必要があれば勧告できる。 ※契約後なので、対価については間に合わない。

知事は勧告したとき、届出をしたものに報告を求める事が出来る。

勧告に従わなくても罰則はないが、内容等を公表できる。

知事は勧告に従ったものに対して、土地処分等の斡旋に努めなければならない。

事後届出制では、勧告のほか助言もできる(事前届出制には助言の規定はない)

例 買った土地を知事がテニスコートではなく、駐車場にしてという。勧告に従うと、テニスコートに出来なければ要らなかった。売るなら、知事が買主を紹介する。

 

4.事前届出制(注視区域と監視区域)

注視区域は事前届出制のスタンダード、監視区域は事前届出制の特別版のイメージ

規制内容                         契約の両当事者は契約締結前に、知事(市町村を経由)に届出なければならない。

届出対象面積

注視区域は事後届出制と同じ、市街化区域2000㎡、市街化調整区域、非線引都市計画区域は5000㎡以上、準都市計画区域、都市計画区域外は10,000 ㎡以上。                 監視区域は都道府県の規則で定める面積以上※より厳しい。

事前届出の届出事項

土地の利用目的、土地の対価の額(事後届出制と同じ)

事前届出が不要の場合→事後届け出制と同じ

・民事調停法による調停、民事訴訟法による和解に基づく場合

・農地法第3条1項の許可を受ける時

・取引当事者の一方が国または、地方公共団体

事前届出制の手続き

知事の審査は6週間、契約締結前なので、対価の額も審査の対象。

※⇔事後届出は利用目的のみ

事後届出制と異なり、助言はない。

5.違反行為に対する措置

罰則 懲役6か月以内又は罰金100万円以下

・契約締結後2週間以内に届出をしない(事後届出制)

・届出をしないで契約をした

罰金50万円

審査期間中に、契約をした(事前届出制)

30万円以下の罰金(事前届出制、事後届出制)

報告義務違反又は、虚偽の報告をした

罰則無しだが、公表はできる(事前届出制、事後届出制)

届出をしたが、勧告等は従わなかった

今回で、国土利用計画法は終わりです!次回は農地法について学んでいきます!

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