宅建試験勉強まとめ 都市計画法① 都市計画区域

今回は宅建試験50問の内、8点毎年出題をされる法令上の制限の第一回まとめを書いてみました。第一回は都市計画法の都市計画区域です!都市計画法からは毎年2点が出題されます。

暗記が多く苦手な人も多いと思いますが、この分野はイメージで覚えると楽しい分野になります。

都市計画法の考え方とは、すなわち住みよい街を作るための法律

1.都市計画区域のイメージ・・・積極的に街を作っていく場所、駅前のイメージ!

2.準都市計画区域 のイメージ・・・駅前と山奥の間!

具体的には、都市計画区域外のうち、一定の規制を加えなければ、将来における一帯の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じが恐れると認められる一定の地域

3.都市計画区域外・・・山奥のイメージ

都市計画区域の指定は原則→都道府県がする。

東京都市整備局のデータを見ると東京都では

1.23区全てを含む、市部も八王子、あきる野、日の出、青梅市の西側以外の殆どが市街化区域に指定されている。市街化調整区域は八王子、あきる野、日の出、青梅市の西側の山林部分。

2. 準都市計画区域は無し e.g佐賀県では都市計画区域を中心にベルト状に定められている。

3.都市計画区域外 奥多摩、檜原村

2以上の都道府県にわたり指定する場合は国土交通大臣が指定する(例,高速道路など)市町村ではない事に注意。よく過去問で見ます。

1.都市計画区域内には、必要がある時、下記を定めることができる。

1-①市街化区域 1-②市街化調整区域 1-③非線引都市計画区域

1-①市街化区域→街作りをする所

既に市街地、おおむね10年に何に優先的かつ、計画的に市街化を図るべき地域

1-②市街化調整区域→街作りを抑える所(禁止ではない)、自然を残す

1-③非線引都市計画区域 →区域区分が定められていない都市計画区域

1.都市計画区域

1-①市街化区域→必ず用途区域を定めるものとする(⇔1-②市街化調整区域については、原則として用途地域を定めない)

1-①用途地域(市街化地域に定める)は全部で12種類

1‐①‐Ⅰ住居系には7種類、1-①-Ⅱ商業系→2種類、1-①-Ⅲ工業系は3種類に分かれている。

具体的に住居系には下記2つがある。

1‐①‐Ⅰ‐ⅰ第一種低層住居専用地域、

1‐①‐Ⅰ‐ⅱ第二種低層住居専用地域

低層住宅地域のイメージは、高級住宅地・お屋敷、具体的には田園調布のイメージ

1‐①‐Ⅰ‐ⅲ 第一種中高層住居専用地域 1‐①‐Ⅰ‐ⅳ 第二種中高層住居専用地域

中高層住居専用地域のイメージは、マンション街

1‐①‐Ⅰ‐ⅴ 第一種住居地域、1‐①‐Ⅰ‐ⅵ 第二種住居地域、1‐①‐Ⅰ‐ⅶ 準住居地域

上記イメージは低層と中高層が入り混じった地域

商業系1-①-Ⅱ

1-①-Ⅱ‐ⅷ 近隣商業地域は小規模な商店街、雑貨

e.g谷中銀座、よみせ通りは近隣商業地域

1-①-Ⅱ‐ⅸ商業地域は渋谷駅前の繁華街

工業系1-①-Ⅲ 東京にはない地域、鶴見の京浜工業地帯が該当する

1-①-Ⅲ‐ⅹ 準工業地域 環境の悪化をもたらす恐れのない工業 具体例としては、印刷工場や、写真、町工場など

1-①-Ⅲ‐ⅺ 工業地域は準工業地域と工業専用地域の中間のイメージ

1-①-Ⅲ‐ⅻ 工業専用地域は環境に悪影響を与える煙突から煙が出ているイメージ

他にも2つ、覚えておく必要がある地域があります。

一つは、特別用途地区は市街化区域(1-①)の中にしか定められない!

目的は土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的。

用途地域の指定を保管して定める地区。

e.g文教地区 第二種住居地区に小学校が立っているが、用途地域の制限だと、カラオケやパチンコ、ラブホを建てる事が出来るが、文教地区に指定することにより小学校の周辺にふさわしい地域にできる。

もう一つは、特定用途制限地域

用途地域外に定める。用途地域以外は、指定が出来ないので、なんでも使えてしまう。

花火工場や、ラブホテルなど。花火工場だけはダメなど、定める事が出来る。

その他の地域地区

高度地区、建築物の高さの最高限度、最低限度のみを定める

高度利用地区、土地の有効活用 ①容積率の最高限度、最低限度 ②建ぺい率の最高限度③建築面積の最低限度を定める

特定街区→高層ビル街、都庁周りのイメ―ジ ①容積率②高さの最高限度③壁面の位置の制限を定める

風致地区→明治神宮のイメージ、自然の美しさを守る。木を切ってはいけない。風致地区は地方公共団体(都道府県、市町村)の条例で規制

都市施設

道路、学校、公園のこと。都市の骨組みとなる施設

・市街化地域(1-①)、非線引都市計画区域(1-③) には、道路、公園、下水道を定める

住居系の用途地区(1‐①‐Ⅰ)は義務教育施設(小、中学校)をも定めなければならない

地区計画とは地域密着型、市町村レベルの計画

江の島のイメージ

一時観光客が減ったが、増やすための地区計画をした、藤沢市内の江の島。

小さな街づくりの計画。

地区計画の対象区域は用途地域が定められている土地の区域でも、用途地域が定められていない土地の区域でもOK!なぜなら、地域密着、地元密着の為。

規制の内容

地区計画の区域内において、建築物の建築、土地の区画形質の変更がある時は

行為に着手する30日前までに、市町村長に届け出なければならない。

→市町村レベルの小さな街づくりの為。

以上、少し覚えることは多い都市計画域ですが、自分の身近な場所がどのような区域でどんな用途地域化を調べてみると面白いと思いました。

次回は開発許可制度についての勉強のまとめを公開します。

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