5年後に笑う不動産 書評

長嶋修氏著の「5年後に笑う不動産」 長嶋さんは中立な立場で不動産を語り、最後は個人に判断を投げかける選択肢を与える内容の為、購入を検討している人や実務をしている方者も勉強になります。今回は下記4構成からなっています。

第1章 2020以降、不動産のあり方が激変する

第2章 これから不動産を購入して本当にいいのか?

第3章 「不動産価値」3極化の傾向とエリア別事例

第4章 住まいで人生を棒に振らないために

第1章、第2章では不動産に関する法の改正点や人口の流れの観点から不動産の予測、第3章では地方自治体の取組、第4章では実際に購入する時の注意点について紹介をしています。

この本を読む事によって得られるのは、大きく2点。不動産購入にあたり知っておいたほうが良い法律がピックアップされている事、物件を選ぶ際の判断軸が身につくことだと思います。

また、書かれた内容をそのまま受け入れるのではなくこの本で読んだ軸に個々人が購入の判断をしていく事が肝心で、例えば第3章では各自治体の取り組みが紹介されています。人口減が止まったり独自の人気を保たれていることが価格の落ちにくい地域とした紹介がありますが、紹介されている千歳烏山や大山が人気があるのだと思うのではなく、人口の減少、高齢化社会を考えるうえで、『住環境の良さ』『ブランド価値』『立地』があるかを考えながら物件選びをする事が大切だと思います。

また、第2章の「都市再生特別措置法の改正」が衝撃的でした。

各自治体が自分たちの判断で管轄する地域を活かす土地と、捨てる土地を選べるようにして税金の集中投入が出来る様にしたという内容です。

この立地適正化計画を読んで、調べたところ東京では八王子市、日野市、福生市、府中市が、千葉県では柏市、流山市、松戸市、神奈川では相模原市、藤沢市、大和市、横須賀市と横浜周辺の地域も取り組んでいます。

(参照 国土交通省 立地適正化計画の作成状況 http://www.mlit.go.jp/common/001208821.pdf)

この地域に家を買おうとしている人は事前調査が必須です。将来的に税金の投入がないとごみの処理や下水道の整備など今生活して当たり前に享受しているインフラが使えなくなるリスクがあるというのは考えるべきところです。

長嶋さんの本を読むと、改めて不動産は勢いで買うものではなく法律や経済、人口の流動性や地方自治体の取り組み等を考慮して最後に自分で責任をもって選ぶという事を認識します。

不動産は知識量が必要なため情報格差で商売が成り立っているところも多いため、個人がどんどん知識をつけていき良い物件選びをしていきたいですね。

感想

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オフィス移転 居抜きのメリットと注意点!

オフィス移転の際に居抜き物件を選ぶ際は注意が必要です。

居抜きは、前のテナントの作ったデザインが気に入った場合、内装費用を掛けずにそのオフィスに入る事が出来る為、テナント側には非常にメリットがある移転方法です。近年居抜きでの物件を探す会社も増えてきた為に、居抜き物件を集客で扱う業者も増えてきました。

しかし、居抜きは通常の移転に比べトラブルも多いため、下記3点を注意していただくとより良い移転が出来ます。

①そもそも居抜きで入れない物件を掲載しているケース

②居抜き交渉がまとまらないケース

③居抜きでの入居後にトラブルになるケース

①のケースは、上記に書いた集客の為に、オーナーから居抜きでの募集の許可を得ていないのに募集を出しているケースがあります。これは問い合わせてみないとわからないです。

②は旧テナントと、新テナントで内容がまとまらないケースです。全ての内装をそのまま使うことは非常に稀で、最低でもサインは変える必要があります。その代金の負担をどちらにするか。旧テナントは原状回復費用を払わず、新テナントは内装費用を払わないメリットが有りますが、お互い少しでも負担を減らしたいと考えるとまとまらなくなってしまうケースがあります。双方がマイナスの感情を抱くとそんなテナントの内装を使いたくない。使ってほしくないという所まで行ってしまうこともあります。仲介業者の役割が非常に大事になります。

③は新テナントがそのまま使う事を前提としているとしても、電気工事は必要になってくる事が多いです。物件の規模にもよりますが、50坪ですと15人で使う会社もあれば、30人で使う会社もあります。また、デザインをするPCですと電気容量が普通のPCと大きく異なる為、ブレーカーが落ちてしまうことがあります。居抜きでの使用でも、レイアウトを固めたうえで、電気工事だけは検討したほうが良いでしょう。

また、物件の所有者であるビルオーナーでは居抜き自体を許可しない方もまだ多いのが現状です。居抜きだとすぐに決まるというメリットよりも、居抜きによるトラブルを嫌がる方が多いからです。

居抜き自体はオフィス移転の活性化を促し、テナント側にとっては非常にメリットが有る移転方法だと思いますので、リスクも考えながら是非移転を検討してください。

 

 

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オフィス移転 業者の選び方とリスク

オフィス移転を検討した時に、オフィス選びにあたって選択肢としては下記があります。

①ネットで物件を調べて仲介業者に問合せをするというのが

②地場の業者に足を運ぶ

③自分で物件を決めて直接交渉をする。

昔は②の方が多かったと思いますが、今の多くの方は①の選択肢をすることが多いかと思いますので、先ずは①の仲介業者の仕組みについて記載していきます。

具体的なリスクとしては、規模によって、担当のレベルが違ってくる事です。仲介会社の売上は仲介手数料が売上=利益になる為、仲介手数料の額が重要になってきます。

仲介手数料=1か月分の賃料(坪数×坪単価)

この為、会社によっても違いますが20坪以下の物件の仲介をする担当者はその会社における新卒や、中途で社歴の浅い担当が行うことが多く、エース級の社員は50坪以上や100坪以上等、比較的広い面積の事務所を担当することが多いのです。その為、物事が段取り良く進まないことが多くなる事も多々あります。

段取りがうまく進まない理由としては、ネット情報+αの知識が無いと、担当はお客さんから指定した物件の内見→お客さんが気に入った物件の申込→審査が通れば仲介手数料を貰う という仕事だと、下記のトラブルが発生することがあります。(他にも色々有りますが、代表的なものとして)

1.内見した物件が他で決まる。

2.申し込みをしても通らない。

3.契約書で揉める

4.入居してからオーナーとトラブルになる。

1,2は元付と言われる物件募集側の仲介会社や、オーナーにどれだけ事実に近い情報を得られるか。元付やオーナーから信頼される担当であるか。これが無いとその担当の企業は、同じ与信だと後回しにされたりします。仲介会社はオーナーや元付会社とのやり取りは勤めている限り半永久的にある為、仲の良い、信頼できる業者が担当する企業を優先する考えがあります。また、申込をする際にオーナー側の考えとしては、下記の様な与信の高い会社を優先的に入ってほしいと思っています。

・賃料をきちんと払ってくれる与信の高い会社

・入ってくれるとビルの価値を上げてくれる会社

・売る時に与信の高い会社だと高く売れる

その為、仲介会社がどの様に元付やオーナー側に与信の高い会社と思ってもらえるようにプレゼンをするかによって違う担当だと入れないビルでも、担当によっては入れる可能性も出てくるのです。

仲介会社選びも大事だとは思いますが、担当が良いかという事も大事な会社の場所を選ぶにあたって検討してみてはいかがでしょうか。

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重要事項説明と契約 宅建試験 勉強

今回は出題率100%の重要事項の説明と契約について。そもそもこれから宅建士になると出来ることが①重要事項の説明②重要事項説明書への記名・押印③契約書への記名・捺印なので、当たり前ながら毎年出題されている分野です。

今回も、比較しながら重要事項説明と契約を覚えていきます。

重説

重要事項説明書は判断材料の為

・代金の額、・移転登記申請時期、・物件の引き渡し時期は記載事項ではない。

大きく建物に関する事項と取引条件等に関する事項に分かれます。太字は契約書と共通事項

建物に関する事項

①登記された権利の種類等

②法令に基づく制限の概要

③私道に関する負担に関する事項

④飲用水、電気、ガス等の供給施設、排水施設の整備状況

⑤未完成物件の場合 完成時の形状、構造等

取引条件等に関する事項

⑥代金・交換差金以外に授受される金銭の額と授受の目的(方法は記載事項出ない 25年過去問

⑦契約の解除に関する定め

⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

⑨手付金の保全措置の概要(自ら売主の場合)

⑩支払金、預かり金を受領する場合の保全措置内容

⑪ローンの斡旋の内容とローン不成立の場合の措置

⑫瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置

⑬国土交通省例・内閣府令で定める事項

⑭割賦販売の現金販売価格、割賦販売価格、引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払い金の額並びにその支払時期及び方法

区分所有建物に関する追加記載事項

ⅰ. 敷地に関する権利の種類と内容

ⅱ.共用部分に関する規約の定めがある時は、その内容

ⅲ.専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある時は、その内容

ⅳ.専有使用権に関する規約の定めがある時は、その内容

ⅴ.建物の計画的な維持修繕費用等を、特定の物にのみ減免する旨の規約の定めがある時は、その内容

ⅵ.計画主膳に関する規約の定めがある時は、その内容及び、すでに積み立てられていえる額

ⅶ.区分所有者が負担する通常の管理費用の額

ⅷ.建物および敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名、住所

ⅸ.建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

ⅱ~ⅳの3つは案の段階である場合でも、説明をしなければならない。

ⅱ共有部分の定めがある時はその内容、ⅲ専有部分の用途その他の利用制限、ⅳ専用使用権に関する規約の定めがある時はその内容

ⅲとⅷは賃借の区分マンションの際の記載事項(他は不要)

ⅲ 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある時は、その内容(タバコを吸っていいか、ペットは飼っていいか)

ⅷ 建物および敷地の管理が委託されている時は、その委託先

賃貸借独自の記載事項

①~⑭まで一緒で

⑮台所、浴室、便所等の整備状況

⑯契約期間及び契約更新に関する事項

⑰定期借地権、定期借家権、高齢者音居住の安全確保に関する事項

⑱宅地、建物の用途や利用の制限

⑲金銭の契約終了時の清算に関する事項

⑳管理の委託を受けた者の氏名・住所

㉑契約終了時における宅地上の建物の取り壊しに関する事項の内容

建物で不要なのは

③私道に関する負担

宅地で不要なのは

⑭石綿使用の有無の調査に関する事項の内容、

⑭建物の耐震診断に関する事項の内容

⑮台所、浴室、便所等の整備状況

・預かり金額が50万未満の敷金は重説不要

契約書

目的:契約内容の明確化

契約書の絶対的記載事項は重要事項説明書に書いていない事。 民法+お金のことが書いている

①当事者の住所氏名

②宅地、建物を特定するため必要な指示

③代金、交換差金 借賃の額、支払時期、支払方法

④宅地、建物の引き渡し時期

⑤移転登記申請の時期(賃借は除く)

任意的記載事項

⑥代金、差金、借賃以外の金銭の授受に関する定めがある時はその額、授受の時期、目的(手付金、敷金、権利金等)★お金       ※重説の売買、賃借も記載事項

⑦契約の解除に関する定めがあれば、その内容★民法      ※重説の売買、賃借も記載事項

⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあれば、その内容★お金※重説の売買、賃借の記載事項

⑨代金又は交換差金についてのローンの斡旋の定めがある時は、ローンが成立しないときの措置★お金※重説の売買も記載事項

⑩天災その他の不可抗力による損害負担(危険負担)★民法

⑪宅地もしくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがある時はその内容★民法※重説は瑕疵担保責任の履行に関する補償保険契約締結その他の内容のみ記載 瑕疵担保責任の内容は37条のみ

⑫宅地、又は建物にかかる租税(固定資産税)その他の公課の負担に関する定めがある時は、その内容★お金

 

 

 

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宅建試験 『抵当権』 勉強まとめ

過去12年間で11回出ている抵当権!

宅建攻略に必須の科目です!

抵当権の性質として

1.付従性・随伴性がある。

何やら難しい漢字だけど

被担保債権(返済)が無くなると抵当権が消滅する=付従性

被担保債権が移ると抵当権も移る(抵当権付きの物件を売却など)=随伴性

である。

保証債務動き方は同じで

人的担保=保証人

物的担保=抵当権

と覚えておこう。

2.物上代位性

また、物上代位性があるというのも特徴である。

これは、目的物(例.建物)が燃えたりして無くなった時に、火災保険や売買代金債権、不法行為による損害賠償債権、賃料債権などから優先弁済を受けることが出来るというものである。

但し、抵当権設定者に支払われる前に差し押さえることが必要なので要注意!

支払われると他のお金と区別が分からなくなるからです。💰

3.抵当権の効力

土地と建物は別個の不動産なので、建物に設定した抵当権は土地に及ばず、土地に設定した抵当権は建物に及ばない。

但し、付加一体物(立木や建具)、抵当権設定時に存在した従物(畳や障子)や従たる権利(土地賃借権)にも抵当権の効力が及ぶ

4.被担保債権の範囲

抵当権者は、元本について全額優先弁財を受ける事が出来る。利息については満期となった最期の2年分に限り、優先弁済を受けられる。

但し、他に債権者や、後抵当権者がいない場合は2年分に制限されない。

5.法定地上権

成立の為には①抵当権設定時、土地の上に建物が存在し、それぞれが同一の所有者である。②抵当権の実行によって土地と建物の所有者が別々になったことが必要

抵当権設定時に更地であった時は法廷地上権は成立しない。

更地に抵当権を設定した後に建物を建て、競売になった時は抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代金からのみである。

6.第三者の保護

・代価弁済 抵当権者→第三者へ例えば1000万円払えば抵当権を消そうということ

・抵当権消滅請求 第三者→抵当権へ、1000万円払うので抵当権を消してほしいと言うこと

7.賃借人の保護

・抵当権設定登記前の賃貸借→対抗要件(賃借権の登記等)が備えられていれば、賃借人は抵当権者に対抗できる。

・抵当権設定登記後の賃貸借→対抗要件を備えていても、抵当権者に対抗できない。例外で、登記した賃貸借があり、登記前に登記をした抵当権者が同意し、その同意の登記がある時は賃借権を対抗できる。

・建物明け渡し猶予制度

競売手続きの開始前から建物を使用するものは、競売で買受人が買い受けた時から、6か月間は建物を引き渡さなくてもよい。

重要事項の時説明します!

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宅建試験  勉強まとめ 都市計画法⑥ 農地法

本日は農地法!この分野からも確実に毎年1問出ます。

農地法の目的は国民に対してっ食料を安定供給出来る様にすることを目的とした法律です。要は農地を守って、食料自給率を確保しようということですね。

この分野での農地とは耕作の目的に使われる土地をいいます。客観的な事実状態で判断するので登記簿上の地目とは関係なく、休耕地も農地として扱われます。

また、採草放牧地という単語もよく出てきますが、=牧場です。

第3条は権利移動

第4条は転用

第5条は権利移動+転用です。

■許可が必要なケース

第3条では①農地(A)→農地(B) ②採草放牧地(A)→採草放牧地(B) ③採草放牧地(A)→農地(B)への権利移動の場合で許可権者は農業委員会(専門家)になります。売る、貸す等使い方は変わらず、Aさんと同じようにBさんが農地を大事にするかを見るイメージです。

第4条では権利移動なしで農地から農地以外にする際に知事の許可が必要になります。①農地(A)→農地以外(A)(採草放牧地)逆に、採草放牧地からの転用は規制を受けません。

第5条は権利移動+転用で①農地(A)→農地以外(B) ②採草放牧地(A)→農地以外(B)、採草放牧地(A)→採草放牧地以外(B)の場合です。こちらも許可権者は知事になります。

■許可が不要なケース

・国、都道府県が権利を取得する時又は転用するとき、転用の為に取得するとき

・土地収用法によって、権利が収容され又は使用されるとき。空港やダムを造ることなど。

・第3条のみ→相続、遺産分割、包括遺贈、相続人に対する特定遺贈、法人の合併等(但し、原則として農業委員会へ事後届出が必要)※家庭の中の問題は法は入らず

・第4条のみ→農業用施設(温室・畜舎等)に供する目的で2a(200㎡)未満

<例外>

国や都道府県が、農地を学校・病院・社会福祉施設・庁舎等印するために転用又は、転用目的で取得するときは、知事等との協議が成立することで許可があったものとみなす。つまり、許可自体は必要である。※広い農地がごっそり無くなるのを野放しに出来ない。

■市街化区域内の特例※よく出る

市街化区域内は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば4条と5条の届出はいらない。3条(農地がそのまま残る)はこの特例がないので、原則通り許可が必要になる。

■違反に対する措置※たまに出る

・3条→契約無効 ・4条→原状回復の措置 ・5条→契約無効+原状回復の措置

共通:3年以下の懲役または300万円以下の罰金 法人の場合は1億円以下の罰金

覚える事は少ないので必ず点にしておきたいところですね!

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長嶋修著『不動産格差』を読んで

長嶋修さん著、不動産格差を読んで

これから不動産投資をするか迷っている人に対しては、簡潔で背中を押してくれる文章になっていたと思います。最近本屋にあふれているサラリーマンに投資を促す著作とは一線を画しており、不動産業界の方向性を断定的に語る切り口でした。

また、不動産購入時の確認点が技術的な側面から非常にわかりやすく書いており、多少自社の行っているホームインスペクションをアピールする点が多くみられる気もしたが、総じて不動産に携わっている者としては良い著書でした。

簡単に内容を紹介すると、下記の様なことが書かれております。

・不動産選定の物件外の要因

不動産が三極化していく。都心3区(千代田区、港区、中央区)では、不動産価格と株価と価格が連動する。

何よりも立地。コンパクトシティを今後せざるを得ない地域が多いため、地区ごとの計画を知るべき。

昔は徒歩10分が売れるか売れないかの境目だったが今は7分が境目になっている。

都内の中古マンションは今が底値感がある。

逆に他の物件は今が売り時という事でした。

周りを見ていると東京オリンピック前後でピークを迎えると予想して、すでに売りに出す人も多いですが物件次第だということが改めてわかりました。

 

・不動産選定の物件毎の確認

住宅の寿命には何の根拠もなく、RC構造は100年以上の寿命が実際にはある。

実は、1級建築士より2級建築士の方が、住宅に詳しい人が多い。

内装工事業者の一式という見積内容には注意。ほかの見積もりより安くても、実は工事が予定して物が入っていないケースがある。

申込と契約は別物※実務をしていると良くお客さんから質問を頂くが、曖昧にする業者も多い。申込みは断れるものである。

物件を売るときに、物件価値を上げるためのホームステージングという手法。家具をレンタルしたりすることにより、物件を良く見せる手法。アメリカでは主流との事。

 

特に驚いたのは、瑕疵担保保険に入っている中古マンションは安心と思っていたが、実は保険期間中には瑕疵が起きないという前提での保険の審査という内容は、衝撃的でした。

また、登記簿上の面積が実は正確ではない。いい加減な場合もある。その為、面積で売買契約をするのではなく、㎡いくらの様な単位で契約をするべき。

 

不動産業界に身を置いている人間としては、非常に勉強になりました。一読の価値あります。

 

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宅建試験勉強まとめ 都市計画法⑤ 国土利用計画法

本日は、国土利用計画法のまとめです。毎年確実に1問、この分野から必ず出ます。

国土利用計画法は、金儲けのための土地転がしを規制して、地価の上昇を抑え、土地を有効に活用することを目的とした法律です。

遊んでいる土地の活用が日本は狭いので必要なのです。

1.土地取引の規制は3つあります。

・規制区域(許可制)→勉強する必要なし

・監視区域(事前届出制)

・注視区域(事前届出制)

その他の日本全国の地域は、事後届け出制になっています。

2.届出・許可を必要とする土地取引

土地売買等の取引をする時は、原則として届出や許可が必要になる。土地売買の取引とは、次の3つを全て満たしているものをいう。当てはまらなければ、国土利用計画法の規制は受けないので、届出や許可は不要になる。

①所有権、地上権、賃借権の移転または設定

②対価を得て行われる(お金が動くかどうか)

③契約(予約及び条件付き契約を含む)である

該当する例

売買契約、売買予約、交換、権利金等の授受のある地上権・賃借権の設定、形成権(予約完結権、買戻権)の譲渡、土地区画整理事業での保留地の処分

該当しない例

抵当権、質兼、地役権、永小作権、贈与、信託契約、権利金等の授受のない地上権、賃借権の設定、相続、換地処分、土地収用、時効、形成権の行使(※取引でない)例,予約完結権の行使は取引でない。海外から戻ったら土地をもらう。

 

3.事後届出制(契約後)

規制の内容

原則として、権利取得者(売買なら買主)は、契約締結後2週間以内に市町村長を経由して知事に届けなければならない。

届出対象面積と区域

市街化区域・・・2000㎡以上

市街化調整区域、非線引都市計画区域・・・5000㎡以上

準都市計画区域、都市計画区域外・・・10000㎡以上

※覚え方 2×5=10

この届出制の対象区域は、注視・監視・規制区域以外の全国の区域

複数の土地を取引した場合

個々の土地取引が届対象面積に満たなくても、物理的、計画的に一体性を持った土地取引であり、合計が届出面積対象以上の時は、それぞれの取引について権利取得者が届出をしなければならない。

・1000㎡の土地2か所を買うときは買主は届出が必要。どちらかが贈与契約なら届出必要なし。

・2000㎡を2人に1000㎡以下にする場合は届出が不要。

事後届出の届出事項

土地の利用目的、土地の対価の額の2つだけ!

届出が不要の場合は3つ!

①民事調停法による調停、民事訴訟法による和解に基づく場合→裁判所が絡むから、土地転がしにならない

②農地法3条1項の許可を受ける時→農地を農地のまま売る※5条の利用目的の変更の時は、届出が要る。

③一方が国または、地方公共団体の時→不正行為が起こらない。

事後届出制の手続きの流れ

権利取得者

契約締結後

市町村経由↓(2週間以内)

知事

(3週間以内)

審査(利用目的のみ)

勧告又は助言

 

知事は土地の利用目的のみを審査、必要があれば勧告できる。 ※契約後なので、対価については間に合わない。

知事は勧告したとき、届出をしたものに報告を求める事が出来る。

勧告に従わなくても罰則はないが、内容等を公表できる。

知事は勧告に従ったものに対して、土地処分等の斡旋に努めなければならない。

事後届出制では、勧告のほか助言もできる(事前届出制には助言の規定はない)

例 買った土地を知事がテニスコートではなく、駐車場にしてという。勧告に従うと、テニスコートに出来なければ要らなかった。売るなら、知事が買主を紹介する。

 

4.事前届出制(注視区域と監視区域)

注視区域は事前届出制のスタンダード、監視区域は事前届出制の特別版のイメージ

規制内容                         契約の両当事者は契約締結前に、知事(市町村を経由)に届出なければならない。

届出対象面積

注視区域は事後届出制と同じ、市街化区域2000㎡、市街化調整区域、非線引都市計画区域は5000㎡以上、準都市計画区域、都市計画区域外は10,000 ㎡以上。                 監視区域は都道府県の規則で定める面積以上※より厳しい。

事前届出の届出事項

土地の利用目的、土地の対価の額(事後届出制と同じ)

事前届出が不要の場合→事後届け出制と同じ

・民事調停法による調停、民事訴訟法による和解に基づく場合

・農地法第3条1項の許可を受ける時

・取引当事者の一方が国または、地方公共団体

事前届出制の手続き

知事の審査は6週間、契約締結前なので、対価の額も審査の対象。

※⇔事後届出は利用目的のみ

事後届出制と異なり、助言はない。

5.違反行為に対する措置

罰則 懲役6か月以内又は罰金100万円以下

・契約締結後2週間以内に届出をしない(事後届出制)

・届出をしないで契約をした

罰金50万円

審査期間中に、契約をした(事前届出制)

30万円以下の罰金(事前届出制、事後届出制)

報告義務違反又は、虚偽の報告をした

罰則無しだが、公表はできる(事前届出制、事後届出制)

届出をしたが、勧告等は従わなかった

今回で、国土利用計画法は終わりです!次回は農地法について学んでいきます!

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宅建試験勉強まとめ 都市計画法④ 建築基準法~続き~

本日の都市計画は建築基準法の中の建ぺい率と容積率、高さ規制、防火地域、準防火地域についてです。引き続き、毎年必ず2問出る建築基準法の後半戦です!

 

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合です。

用途地域によって、3/10〜8/10まであるが覚えておくべきは商業地域の8/10。これは、固定で都市計画によらない!

また、用途地域の指定のない区域では、3/10〜7/10までの間で特定行政庁が定める割合になる。

・建ぺい率の緩和、適用除外

①街区の角にある敷地で特定行政庁が指定するものは1/10プラスをする事が出来る。

②防火地域内において耐火建築物を建築する場合は1/10プラスをする事が出来る。

原則の建ぺい率が8/10の時は10/10無制限になる。

 

・敷地が複数の用途地域にまたがる場合

それぞれの用途地域ごとに建築可能な面積を計算し、最後に両社を足すことで求められる。試験情報で、H10年以降は計算式は問われていない。

 

容積率とは建物の大きさ

建築物が大きくなればなるほど、災害時の危険度が増す。

この敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合を容積率という。

→各階の合計床面積の事です。

前面道路の幅員による容積率

12m未満である建築物の容積率は、a,bの内小さいほうが限度になる。

a.都市計画で定められた容積率

b.道路の幅員×法定乗数 法定乗数とは、住居系→4/10 その他6/10

 

・容積率の特例

建築物の地階で、高さ1m以下にあるものの住宅または老人ホーム等の用途に供する部分の床面積は、床面積の1/3を限度として延べ床面積に参入しない。

e.g 延べ床面積150㎡で50㎡が地階の場合は100㎡として扱われる。

エレベーターの昇降路部分又は、共同住宅の共用の廊下や階段の用に供する部分の床面積は、延べ床面積に参入しない。

→なるべく大きな面積の建物を作りやすいように。

 

建築物の高さ規制※よく出る

1.低層住居専用地域内での規制

10m又は12mのうち、都市計画で定められた高さを超えてはならない。

身近な例だと、鎌倉市の低層住居専用地域は10mとなってました。

 

2.斜線制限

試験では、どの地域にどの斜線制限が適用されるかが頻繁に出題される。

①道路斜線制限→道路と道路に面した建築物の採光や通風等を確保する為、道路の上空に一定の空間を確保させるもの

→全ての区域に適用

②隣地斜線制限→隣の敷地との間に空間を作ることにより、建築物の採光や通風等を確保

→低層住宅専用地域に適用されない。中高層、その他地域に適用される。

③北側斜線制限

日本が北半球、南に太陽が通る為、建物の南側の建築物の高さを制限するもの

→低層住宅専用、中高層住宅専用地域のみ適用される。それ以外の地域は適用されない。

 

3.日影規制

冬至日(1年で最も昼が短い日)に近隣の土地に一定時間以上日陰を作らないよう建築物の高さを規制するもの

地方公共団体(都道府県 市町村)の条例で指定された区域で適用される

※沖縄と北海道では日照時間が全然違うため

日影規制の対象建築物

①第一種、第二種低層住居専用地域→軒高7m超又は地上階3以上の建築物

②他(商業地域・工業地域・工業専用地域以外)10m超の建築物

覚え方 屋根が低くてのんきな参道

低層 7m 3F以上 10m超(低層地域以外)

※商業地域・工業地域・工業専用地域は日影規制の対象外

→ほとんど人が済まない地域だから

 

防火地域・準防火地域

1.建築物の規制

建築物が密集している地域では火を防ぎたい

防火地域

3F以上→耐火建築物、100㎡超→耐火建築物

2F以下、100㎡以下は準耐火建築物又は耐火建築物

高さ2m以下の門、塀は適用除外

 

準防火地域

4F以上、1500㎡超は耐火建築物

500㎡超1500㎡以下は準耐火建築物又は、耐火建築物

500㎡以下、3Fは政令適合建築物、準耐火建築物又は耐火建築物

500㎡以下、1,2Fは規制なし

 

③その他の制限

・外壁が耐火構造→隣地境界線に接して設ける事が出来る。

防火地域限定で、看板、広告塔で、屋上に設置又は、高さ3m超いづれか満たす場合は、主要な部分を不燃材料で覆わなくてはいけない。

準防火地域限定で、木造の建築物等の外壁、軒裏で延焼の恐れのある部分を防火構造とし、付属する高さ2m超の門又は塀で延焼の恐れのある部分を不燃材料で作り、又は覆わなければならない。

 

2.建築物が防火地域または準防火地域の内外にまたがる場合

最も厳しい地域の規定を適用する。

ただし、防火壁でその建築物が有効に区画されているときは、その防火壁外の部分については、その区域の制限に従う。

 

以上、建築基準法でした。

次回は税について学んでいきます。

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宅建試験勉強まとめ 都市計画法③ 建築基準法

今回は建築基準法
この範囲からは毎回2問が出題されます。
都市計画法8問中、前回までで2問出るのでここを抑えれば4問ですね。
うち一問は建築確認から出ます!

建築基準法とは、建物の安全性について定めた法律です。
先ずは用語の整理をします。
・建築主事=公務員 建築確認を行う市町村又は都道府県の職員のこと。建築主事は都道府県、人口25万人以上の市は必ず設置しなければならない。その他市町村の設置は任意です。
・特定行政庁=建築主事の上司のこと。建築主事が設置されている市町村の長、知事の事をいう。
・建築主=建築物に関する工事の請負契約の注文者
・工事施工者
・工事請負人 会社のケースもある
・建ぺい率=建築面積の敷地面積に対する割合
・容積率=延べ床面積の敷地面積に対する割合
・軒高=地面から天井まで
・高さ=地面から屋根のてっぺんまで

建築確認等→これは毎年必ず出ます!
建築確認=建築の安全確認 危ないか?危なくないか?
建築主は、工事に着手する前に建築主事の確認を受けなければならない。
ただし、一定の要件を満たした建築物だけに必要
。簡単にいうと、
大きさと場所が問題になる。
ここは条件を覚えるのが大変なのでイメージから入っていきましょう。

大きい→被害が大きい。 人が集まる場所→危ない

大きな建築物の定義
・特殊建築物:不特定多数が使う建物
床面積の合計が101㎡以上の
映画館、ホテル、コンビニ、共同住宅(マンション、アパート)、自動車車庫→特殊建築物

・木造(特殊建築物以外):3F以上、501㎡以上、高さ13m超、軒高9m超
・木造以外(特殊建築物以外)=RC
2F以上 200m超

注)増改築、移転は防火地域外・準防火地域外では10㎡以下は建築確認不要
↑防火地域、準防火地域内は面積に関係なく建築確認必要

注)類似の相互間の用途
劇場→映画館 ホテル→旅館等の変更は建築確認不要
↑なぜか?危険性が増えないから

用途制限は、2つの用途地域にまたがっている場合は広い方の用途地域の規制を受ける
準工業60㎡、工業40㎡では、準工業の規制 その為、病院を作っても良い

建築基準法の道路
原則幅員4m以上→救助活動や消火活動をする為
特定行政庁は、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では幅員を6m以上とする事が出来る
e.g雪国では、除雪の為広くしておく必要がある
札幌では生活道路が8m以上10m未満
・2項道路
建築基準法42条2項の1950年以前に既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものはら建築基準法上の道路とみなされる。
↑を2項道路という。この場合、道路の中心線から2mの線が道路の境界線とみなされる。
土地であっても。
・接道義務
建築物の敷地が道路に通じていないと避難できなくなる。
原則として2m以上接していなければならない。
(門の幅)
ただし、敷地の周囲に広い空き地がある場合は、空地から逃げられるので特定行政庁が安全上、交通上、衛生上、支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは2m以上接していなくて良い。
地方公共団体は、特殊建築物や階数が増え3F以上の建築物について、条例で制限を付加出来る。イメージは学校🏫や病院🏥(緩和は出来ない)
・道路内の建築制限
原則道路内は建築物や擁壁を建築出来ない。
ただし、①地盤面下に設ける建築物や、②公衆便所、派出所等公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの、等は例外的に道路内でも建築出来る。

次回は建築基準法の後半戦、残り1点分を学んでいきます!

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