海外不動産ビジネスモデル Real Tech Venture 『Opendoor編』

オープンドアは2014年にサンフランシスコで設立され、4回の資金調達ラウンドで3.2億ドルを調達、シリーズDラウンドで2.1億ドルを投じられたReal Tech Venntureです。

ホームページからサービスを見てみると
家を売りたい人の
・いつ売れるか分からない
・いくらで売れるのかわからない
という不安にFocusしたサービスです。

時間があって少しでも高く買ってくれる人を探したい人は従来の方法を取ればよいと思いますが
時間がない人、早く引越をしなくてはいけない人には良いサービスだと思います。
平均内見回数10回も立ち会うなら少し安くてもOpen Doorに売りたいという人は資本主義国家アメリカには多そうですね。

サービス内容をまとめてみました。

Selling to Opendoor:6.7% ※average service charge*
Traditional home sale:7-10% ※average costs

■Average days to close transaction (取引完了期間)
Selling to Opendoor:Choose from 3-60 days
Traditional home sale :50 days

■Average days to prep and stage home
Selling to Opendoo:0 days
Traditional home sale:10 days

■Average number of showings(内見回数)
Selling to Opendoo:0 showings
Traditional home sale:10 showings

●Transaction costs
■Average Opendoor service charge
Selling to Opendoo:6.7%
Traditional home sale:0%

■Estimated real estate agent fees
Selling to Opendoo:0%
Traditional home sale:6%

■Estimated seller concessions
Selling to Opendoo:0%
Traditional home sale:2%

■Estimated home ownership and overlap
Selling to Opendoo:0%
Traditional home sale:1%

■Repairs needed to sell home
Selling to Opendoo:TBD(未定)
Traditional home sale:TBD(未定)

■Estimated cash before closing
Selling to Opendoo:$186,600
Traditional home sale:$182,000

日本で新築ばかりが売れて、中古市場がまだまだ活発でないのは、中々家が売れないからです。
健全な中古市場を築くためには、中古市場のマッチングをできる会社が足りていないのだと思います。
REINSを見ていても中古リノベの売れ残りばかりですからね。
もっと中古市場の出口戦略を考慮したうえでの戦略が必要ですね。勉強しないと。

『ビットコイン』と『韓非子』 共通点

ビットコインの成立と韓非子に意外な繋がりがあります。
ビットコインは、2017年12月14日現在まで改ざんが行われていない信頼構築システムになっています。その中の技術の一つが、データ改ざんをするよりもマイニングをする方がメリットが大きい。という事です。技術的には、改ざんが出来るのですが、次々と新しいブロックがマイニングをされている状況で不正をするよりはマイニングをして利益を得る方が得と考える人の方が多いからです。

一方、韓非子とは韓非が書いた書物の話ですが、韓非は荀子の弟子で『矛盾』や『守株』で有名な人です。荀子は性悪説の提唱者で、天や占いなどを真っ向から否定する人で不信の哲学の上に立つ韓非とされていました。今ではそのような人も多いですが、科学が発達していない時代には珍しかったのではと思います。孟子の性善説と真逆の意見を持っている人でした。
その弟子の韓非は法によって収める法治国家こそが理想と考えている人で、法や刑罰によって国家を収めようとした人でした。
『簡単にできる事で、嫌なことを回避する。これが政治というものだ』
『刑罰とは、治安、安寧秩序の達成と維持の為に、人民が罪を犯さないための予防装置、すいなわちいうところの一般予防が唯一であり、それ以外の目的は存在しない』
など基本的に人は悪いことをするが、その犯罪による利益より、刑罰が勝る時に人は犯罪をしない。
即ち、ビットコインの信頼構築のシステムと韓非の国家統治の為の信頼構築の考えの根本は同じなのでは。と思いました。
いささか強引では有りますが。

『不動産業の歴史』一般人が土地を持てるようになったのは意外と最近

不動産の歴史を見ていくと、昔8代将軍吉宗の1721年頃には町人の人口は50万人超。6割は武家地。残り2割が寺社地、2割が町方地の割合でした。

その後明治維新が起こりら1873年の明治6年に地租改正があり、国民に土地の売買・所有権を認められるようになりました。

現在日本のGDPの20%を稼いでいる丸の内エリアは、1872年の大火で焼け野原になっていて1890年に三菱財閥の岩崎彌之助が1坪10円で350万㎡を買い取りました。

当時は高い買い物をさせられたと言われていたそうですが、1890年の1円は今の2048円相当なので、100万坪×2048円=20億4800万です。そこから三菱地所単独で、3809億円を今年度売り上げているので、今となってはだいぶ良い買い物ですよね。土地の歴史は面白い。

宅地建物取引試験 人気試験の仕組みとは

宅地建物取引試験はユーキャンの人気資格ランキングでも2017年上半期に第6位と引き続き根強い人気資格です。宅地建物取引士の資格を取ると、何が他の不動産会社の社員と違うのでしょうか。中途採用では資格を持つ人は資格手当で1万~3万程が相場で出ています。

業務としては宅地建物取引士は下記3つを行う事が出来ます。

①専任取引士1人につき従事者を5人迄増やせる。

②重要事項説明の読み上げが出来る

③重要事項説明書、契約書への記名押印が出来る。

大した仕事ではなさそうですが①の効力が大きく、大手不動産会社は会社を休ませて、会社費用で研修を受けさせて合格させようとしています。CMでもやっていますが大手T社は営業の97%が保有していると言われています。ただし、業界で働いていると、確かに宅地建物取引士を持っている人の方が、持っていない人より知識があることがありますが、一概ではなく持っていなくても優秀な人は沢山います。

平成29年は258,511人が申込をして209,145人が受験をしていて、内5点免除の登録講習終了者は53,027人でした。内、32,644人が合格者となります。ここで気になるのが毎年どれくらいの儲けがあるからです。運営をしているのは不動産適正取引推進機構という所で、名簿を見ると、大学教授や銀行関連、主婦の会などが役員としていることが分かります。経常収益は2017年度で20億、2016年度で19億となっていてその中で最大限の収益がこの『宅地建物取引試験』で『受験料7,000円×受験者数258,511人(2017年)』=

 

『1,809,577,000円』

 

と最大限の収益となっています。毎年18億円。。。こんなに儲かる試験というのも中々少ないでしょう。この収益を守るために宅地建物取引士という資格が形ばかりで中身を伴わない人が多いのは非常に残念です。もう少し実務につながるような試験にして。もしくはもっと個人が評価される仕組みにして不動産業界の健全化を図るべきだと思いながら、明日も不動産業務をしてきます。

『宅地建物取引士試験』 5度目の受験で41点を出した 3つの方法

宅地建物取引試験に5回目の受験で平成29年ついに合格出来ました。4回は独学での勉強で落ちましたが、今回はお金をかけてでも受からなくてはいけない状態だったので5点免除講習、通信講座と最大限の安全策を講じての受験となりました。

『宅地建物取引士 通信講座』

実際に講座に通って一番独学と違ったのは、『どのような意図から問題が出るか』『事例』を教えてくれることです。今まで何度も勉強していて点数が伸びなかったのはこの事を理解できていなかったことが大きかったと思いました。いわゆる『暗記勉強』→『理解』へと考え方が変わっていけた事です。実際に通学しての講義も考えて体験クラスにも行ってきましたが、時間が拘束される。関連した例えば法令上の制限で実際に低層住宅地域は近所にあるのか?と調べたいときにスマホを出しづらいという事もあり、通信講座でノートPCで見ながらスマホで検索というやり方が私には合っていました。

『You tube』

また直前でYou Tubeでの宅建の授業を見てみましたが予想以上に教えているレベルが高く、もしかしたら無料でYou Tubeで勉強をするという手段があったのではとも思いました。You tubeでは直前講習という感じで、今オリンピックでホテルがたくさん立っているからホテルの用途地域が出るのではないか。という話もずばり本試験で当たり、法改正や時事に沿った試験の予測をしており、これまた時間×効率が高い授業でした。問題の解き方でも『語尾』を意識しての解き方など、研究しつくした個人だからこそ教える事が出来る部分も有るのだなと思いました。

『過去問題⇒予想問題』

今まで過去問題を解いてきて過去問では合格点が出せるのに本番では1点足りないで落ちるという状況が続いてました。受験した方ならわかると思いますが、それは答えを覚えてしまっているのです。何度も解いてますから。。

ですので今年は予想問題、外部の模試を受けて今までに見たことのない問題での実力の客観視というのが良い成果に結びついたと思っています。その上で、試験を解いてどこの分野のどの問題が間違えたのかをしっかりとテキストで復習し、同じ間違いを繰り返さないために事例や図などで覚えるようにしていきました。

流石に4度目に落ちた時は諦めていましたが、勉強法を変えるだけでも全然理解が変わってくるので今までと違う攻め方をしてみるのが私個人としてはお勧めしたいです。これからSNSで更に様々な勉強法が出てきそうですしね。

ICOの現状

Initial Coin Offeringの資金調達規模はいまや4150億円に達しました。その中で一番集めているのはFile Coinで257,000,000ドルを集めました。データの交換をしている会社です。ICOの対象事業分野はインフラ・基盤が36.2%で一番多く、次に貿易・投資13.3%、金融8.9%と続いています。

デジタルトークンは・証券性トークンと・機能性トークンの2種類があり、証券性トークンは有価証券としての法令順守が必要なため、ICOの範囲外になります。

 

ICOとIPOの違い

 

ICOはIPOの仮想通貨版と思われがちですが、調達時期の違いがあります。IPOは創業、増資を経て取引所上場となり投資家が参加できるようになりますが

IPOは最初にプレセールで発行体・大口投資家が参加した後にトークンセールとして仮想通貨投資家のトークンを集める事が出来ます。

IPOが事業化の後で資金を調達するのに対して、ICOはアイディア~プロトタイプの間で資金調達が出来ます。その為、低コストで実施できるのも一つの特徴です。また集める資金がIPOは資本金になるのに対して、ICOは売り上げ計上になります。

 

ICOとクラウドファンディングの違い

クラウドファンディングとは似ているところも非常に多いでですが、実施段階がクラウドファンディングはプロトタイプが出来てからに対して、ICOはアイディア~プロトタイプの段階と少し早めになります。また、要件がICOはホワイトペーパーに対してクラウドファンディングは製品仕様、計画となります。

提供時期がICO→Idea~prototypeの間に対し、クラウドファンディングの時期はProto type

ICOは軽く資金調達が出来ると考えられがちですが実際のICOの手順としては下記膨大な労力がかかります。その為、収益性が低い不人気、中小ビジネスは不向きといえるでしょう。

 

  1. ビジネスモデル調査
  2. トークンの機能設計
  3. セールの手順設計
  4. ホワイトペーパー作成
  5. コアメンバー組成
  6. コミュニティ組成
  7. トークン売り出し
  8. お金が入る
  9. コミュニティ対応
  10. トークンの発行
  11. 取引所への上場
  12. トークン機能の実装
  13. 継続的なコミュニティ対応
  14. トークン価値の向上

とやるべきところはたくさんあります。実際にICOの90%は詐欺ともいわれている為この様な手順をしっかりと踏んでいるかをホワイトペーパーを見て判断する必要があります。

この様な状況からもICOの格付け会社が今後出てくるでしょう。儲かりそうですが、格付け会社はリーマンショックで損害を広げた要因の一つでもありますので安易に信頼できないとは思いますが今のところ判断基準が少なすぎますからね。

 

元引越TOP営業マン直伝!『引越を安くする方法』

引越会社の営業マンとして3年間で1000件以上の家庭に訪問して引越の契約を取ってきました。色々な家庭に訪問をしていると、思っていた以上には危険、怪しい人が多く他の仕事では経験でした。

私が引越業界の営業マンでいた時は「即決」「高く売る」「契約件数を多く取る」事が求められていました。

営業をしていく中で「値引かなくては契約が出来ないお客=消費者が得をしている」という状況でしたので

営業の視点から安くて契約を取ってきたお客さんの行動を記載します。

訪問していて一番嫌なお客さん=安く契約したお客さんは「一括サイト」「比較.com」など他社比較を前提に呼ばれるケースです。逆に一番決めやすいお客さんは「紹介」「前回利用」等の媒体で、業者をある程度決めてしまっているお客さんです。

大きく分けて引越金額の成り立ちは引越金額の決まり方は

①日時(時期・曜日・時間)②距離③荷物量の3つによって決まります。

②と③は既に決まっている状態が殆どなので、①の交渉になります。一括サイトや比較サイトのWeb比較は全くあてにしないほうが良いです。私のいた会社以外でも、どれだけ金額を安く出せるかによって、訪問できるチャンスを手に入れるかが掛かってきますので”とりあえず安く出して訪問して営業が謝る”というスタイルでした。①でトラックの配車状況が変わった。訪問して荷物量が変わったなど、会社からいくらでも言い訳マニュアルは用意されてしまっているのです。

①についての金額設定を説明していきます。

一つめは季節要因です。3月の春休みの時期がが繁忙期で一番高く、この時期だけは高い値段で提示して金額が合わなければ退却するという戦法を取ります。理由は会社都合での引越もある為、会社からお金が出る人は見積書を提出すればよく金額にこだわらないことも多いからです。逆に3月後半の時期以外は基本的には競ってでも契約を取りに行きます。

次に曜日・時間要因です。土日休みの人が多いため、基本は平日が安く土日が高く設定しています。一番人気があり高く設定しているのが土曜日の午前、その次に土曜日の午後と、日曜日の午前です。日曜日の午後は次の日から仕事の人が避ける為安く設定しています。

そして、午前は第一便で9時等来る時間が決まるので予定が組みやすく、午後の便は第二便、三便になることがある為金額が安い分、時間が不確定になります。

ここからが一番重要です。

引越業者の営業をしていて一番高く評価されるのは最初に記述した①高く売る、②契約を取るです。両方出来れば一番良いですが①が難しい場合は②の契約を取るを優先させます。その時に、営業マンが値引きをしやすい状況にして上げる工夫が必要です。例えば、訪問した営業マンが一番楽な方法は他社の見積もりが出ていて、それを下回れば即決できるという状況です。または5社訪問見積を呼んでいる場合は3社目くらいで相場が分かってくる状態も多いと思います。その中で、一番交渉幅が大きそうな業者として電話を頂き決めるという手段も有りました。この場合も最後に上司に電話をして安く決めていました。日程を決めて業者ごとに比較をして決めるという事が、営業泣かせではありますが一番安くできる方法です。

引越営業マンと仲良くなる事によって交渉をするという考えの方もいると思いますが、同僚では仲良くなった人には安く提示をする同僚もいれば、仲良くなった人には高く取りやすい判断する営業マンもいました。私は良心が痛むというか、気が弱く安くしてしまうほうでしたが。。その為、仲良くなる事が安くなる場合もあれば高くなる場合もあるので”引越の見積もりを安くする”という目的には不確定要素が高いと思われます。時間があり安くするには面倒でも、3社目で比較検討をして決めるという手段を取ることが大事です。

大手不動産仲介会社のサービス 『東急リバブル編』

不動産という大きな買い物をしていく中で、大手企業を選ぶメリットデメリットはどのような部分になっていくのでしょうか。

■大手メリット⇒集客が多い。ターゲットは恐らく不動産リテラシーが低い居住用物件の購入者。

■大手デメリット⇒同じ支店内でも情報共有をしていないケースがある。金額によって人を振り分けている為、居住用で安い物件には新卒1,2年目の不動産知識が高くない担当がつくケースがある。ただし一生懸命はやってくれる。

今回は、東急リバブルのサービスについて調べてみました。

東急リバブル
本社:東京都資本金
営業収益:13億9,630万円営業収益(連結)817億円(2016.3)
従業員(連結):3,024名(2016.9)
売上:単独:824億49百万円 連結:8,085億03百万円
従業員数 連結:3,016名 単独:2,959名 
主要株主 東急不動産ホールディングス(株) 100%

売却サービス
・売り求む検索⇒山手線で合計28件と登録者は少ない
・購入希望者数検索⇒恵比寿駅で726人が登録
・周辺売出相場検索⇒物件数42件 平均価格9132万円
・売却保証サービス⇒媒介条件:専属専任・専任媒介契約を締結 ※販売活動は指定店舗有り
不動産基準 土地:敷地面積40㎡以上  一戸建:敷地面積40㎡以上、築30年以内(但し築年数に応じた制限あり)※別途規定の建物検査有 
マンション:築30年以内、専有面積30㎡以上
共通:法令および条例に適合していること※審査後適用 一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
売却保証額:1億円以下かつ当社査定価格90%を上限

①先ずは査定価格の115%から販売
②査定価格の105%で販売(仲介期間の1/3を経過)
③売却保証額の105%で販売(仲介期間の2/3を経過)
④東急リバブル購入

投資
・空室保証サービス
引渡日から1年以内の有効期間内に、対象不動産の売買契約時における賃借人との賃貸借契約が終了して、
対象不動産が空室となった場合、最長3ヶ月、賃料(管理費・共益費含む)の80%を上限

・住宅設備保証サービス
引渡日から1年間に保証対象となる住宅設備が、故障・不具合を起こした場合に東急リバブルが
その修理費用(費用上限あり)を保証

以上サービスを見てみると
売却者へのサービスは幅広く、大手ならではの保証を武器に集客をしています。
購入者へは登録を促していますが、『売り求む検索』の登録者は少なくここは改善の余地がありそうです。
2013年の上場廃止以来、正確な数字は公表されていませんが、給料体系が前ほどインセンティブの割合が高くなくなり
固定給を上げたり、働き方改革を掲げたり、新卒には宅建試験の為に会社を休ませて研修費用を出したりと
社員の離職率を下げる取り組みをしているように思われます。
その為、ガツガツした人は少なくなりそうな印象ですが。

不動産仲介会社の仕事の将来

不動産仲介会社仕事は将来有るのでしょうか?

銀行業務や公認会計士、税理士、弁護士など専門性の高い情報の格差の仕事はAIやBlock Chainで代替されていくと言われています。

不動産業界の仕事を下記図にまとめてみましたが殆どの仕事は代替可能です。士業でも敏感な方はその手前のコンサルティングの部分に力を入れている業者も多く、不動産業界で働く仲介業者もどこの部分で差別化をできるかを考える事が大事です。

中長期的にはAI、Block Chainを使い提案が出来る人物が重宝されると思いますが、どんどんCtoCの世界に近づく中で出来ることを考えていくべきではないかと思います。

 

コーヒーが出来る迄

普段仕事の合間や出勤前後に何気なく飲んでいるコーヒー。昔は苦いというイメージしかなく、缶コーヒーの甘いものが好きだったが、砂糖やミルクを入れなくなってから味の違いが少し気になるようになってきました。今回はそのコーヒーの起源や成り立ちを調べてみました。

コーヒーの原料となるコーヒーノキはアフリカ大陸原産の常緑樹で、気温が15℃~25℃になる標高1000m~2000mの高地が良質なコーヒー作りに最も適しています。取引量は年間900万t=90億kg 。ブラジルが世界の約1/3を占めている。種類はアラビカ種とロブスタ種、リベリカ種の3種類がコーヒーの3原種と呼ばれています。

アラビカ種はエチオピア高原が原産で優れた香りと適度な酸味で、ティピカ種、ブルボン種、ゲイシャ種などがあります。世界の生産量の6~7割が現在はこのアラビカ種です。ティピカ種はグアテマラやパナマで生産されていまして、ブルボン種はグアテマラやエルサルバドル。ゲイシャ種は日本のゲイシャに関係があるのかと思いきや、エチオピアの村の名前が由来になっています。

ロブスタ種は3~4割を占めているが病虫害に強くて収量も多く比較的低地で作れるが、苦みと独特の土臭さがあることから通常は深煎りにしてブレンドの材料に用いられます。カフェイン量はロブスタ種<アラビカ種となっています。インドネシアが生産量の90%を占めている代表的な産地になります。

残りのリベリカ種はアラビカ種より香味が弱く、ロブスタ種より耐病性が劣る為流通量が少なくなっています。

コーヒーノキからコーヒーが出来るまでの工程は

栽培→コーヒーノキ→収穫→精製→生豆→輸出→焙煎→焙煎豆→粉砕→抽出→コーヒー

コーヒーの精製には3種類あり

①乾式(ドライプロセス)別名:ナチュラル、②湿式(ウェットプロセス)別名:ウォシュレット、③半水洗式(セミウォシュレット)別名:パルプトナチュラルに大別されます。その後、輸出するときにカビが生えないように水分を12%以下にします。

次が焙煎になります。焙煎は180℃~250℃くらいまで生豆を加熱して乾煎りにします。焙煎度が浅煎り→中煎り→深煎りと進むにつれて豆の色が黒くなっていくだけでなく、「味や香りが苦みが弱く酸味が強い」→「苦みが強く、ビターチョコレートやスコッチウイスキーを思わせる重厚な香りや複雑で奥深い味わい」へ変化していきます。

焙煎された豆はコーヒーミルで小さく砕いた後に抽出をしていきます。抽出にもペーパードリップやネルドリップ、コーヒーサイフォンやエスプレッソなどどれを使うかで味わいは変わってきます。